Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивени­ем чаще всего заключают одинокие пенсионеры, кото­рые остались без поддержки родных и близких. Эти догово­ры позволяют им обеспечить себе необходимый для жизни размер ежемесячного дохода или должный уход в обмен на жилье. Но важно понимать, что, заключив такой договор, впоследствии распорядиться отписанной квартирой другим способом (продать, завещать, подарить) уже нельзя. Вообще заключение договора ренты или пожизненного со­держания с иждивением очень серьезный и ответственный шаг. Нужно как следует подумать, взвесить все «за» и «про­тив» и только после этого принимать решение.

В ЧЕМ РАЗНИЦА

Наиболее распространен договор пожизненной ренты. Именно его заключают пожилые люди для того, чтобы обеспечить себе достойную старость в обмен на жилье.

Есть еще договор пожизненного содержания с иждиве­нием — это принципиально другой договор

Очень часто пожилые люди не понимают разницы. А это может привести к очень нежелательным последствиям. Поэтому разбе­рем оба эти договора подробно.

Суть договора пожизненной ренты сводится к передаче иму­щества одним человеком (рентополучателем) другому (пла­тельщику ренты) в собственность. А в обмен плательщик берет на себя обязательство отдавать определенную де­нежную сумму рентополучателю в течение всей его жиз­ни. Как правило, деньги выплачиваются по окончании каждого календарного месяца. Но в договоре стороны могут устано­вить другие сроки.

Квартира под выплату ренты может быть передана за плату или бесплатно.

Если квартира передается бесплатно, размер рентных пла­тежей в расчете на месяц должен быть не менее величины про­житочного минимума, установленного в регионе. Кроме того, выплаты подлежат увеличению с учетом роста величины прожи­точного минимума.

Если квартира передается платно, за нее выплачивает­ся какая-либо сумма кроме ежемесячных рентных платежей. То есть это не полный выкуп квартиры (как при договоре купли-продажи), а выплата какой-либо части от ее стоимости. Размер такой выплаты за квартиру устанавливается по согла­шению сторон. Когда квартира передается за плату, размер рентных платежей может быть меньше величины прожиточно­го минимума.

• Ст. 585, 597, 598 Гражданского кодекса РФ

Договор пожизненной ренты не предусматривает содер­жания. По такому договору человек получает лишь день­ги и не имеет права требовать чего-то еще. Поэтому, если человек нуждается в уходе (а не просто в ежемесячной де­нежной сумме), лучше заключить договор пожизненного содержания с иждивением.

ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

По такому договору плательщик ренты берет на себя обязан­ности по оказанию получателю ренты социально-бытовых и медико-социальных услуг. Например, обеспечение питанием, одеждой, уходом, также может быть предусмотрена оплата риту­альных услуг и пр. Все это необходимо четко прописать. Квар­тира по такому договору, так же как и в случае с рентой, может быть передана за плату или бесплатно.

Если квартира передается бесплатно, стоимость содержа­ния в месяц не может быть менее двух величин прожиточного ми­нимума, установленного в регионе.

Если квартира передается платно, действует тот же прин­цип, который описан для договора пожизненной ренты. Стои­мость содержания может быть меньше двух величин прожиточ­ного минимума.

Договором может быть предусмотрена возможность замены со­держания с иждивением на деньги.

• Ст. 601-603 Гражданского кодекса РФ

Как видите, условия по этим двум договорам разные. Поэ­тому прежде чем подписывать документы, нужно убедиться, что это именно тот вид договора, который вы и намеревались заключить.

С КЕМ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР

Договор пожизненной ренты или договор пожизненного со­держания с иждивением можно заключить как с человеком, так и с фирмой.

Нельзя однозначно сказать, какой из вариантов лучше. Но не­обходимо учитывать: плательщик ренты должен быть финансово состоятельным, чтобы всегда в срок и в полном объеме пере­числять платежи. А если речь идет о пожизненном содержании с иждивением, то плательщик должен еще иметь возможность ухаживать за больным, иногда лежачим человеком либо платить за соответствующие услуги.

Организация, как правило, больше отвечает приведенным критериям, поскольку располагает и финансами, и опытным персоналом.

Но при заключении договора с человеком тоже есть свои плю­сы. Нередко престарелые люди доверяют свой уход хорошим знакомым, которых они не первый год знают и уже нашли общий языке ними.

В любом случае, на каком бы варианте вы ни останови­лись, обязательно выясните, насколько надежен этот чело­век (или фирма). Узнайте отзывы, по возможности лично пого­ворите с людьми, которые уже заключили с ними такие договоры. Если остановите свой выбор на фирме, посетите ее офис, лично пообщайтесь с персоналом, внимательно посмотрите докумен­ты, сайт организации в сети Интернет.

КАК ВСЕ ОФОРМИТЬ

Договор пожизненной ренты и договор пожизненного содер­жания с иждивением имеют одинаковую процедуру оформления. Оба договора заверяются у нотариуса. За заверение дого­вора придется уплатить госпошлину. Ее размер будет зави­сеть от стоимости квартиры: 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 руб. и не более 20 ООО руб. Если нотариальная контора оказывает помощь в составлении договора, за это она может взи­мать дополнительную плату по своим тарифам.

После обращения к нотариусу нужно еще в Росреестре за­регистрировать переход права собственности на квартиру. Размер госпошлины за эту процедуру — 2000 руб.

Уже после смерти рентополучателя плательщику ренты нуж­но снова обратиться в Росреестр, чтобы окончательно офор­мить на себя квартиру. В этом случае пошлина уже не уппла- чивается.

По таким договорам может передаваться не только квар­тира, но и движимое имущество (например, автомобиль).

Тогда обращаться в Росреестр не нужно. Но у нотариуса договор все равно заверяется.

МОЖНО ЛИ ПЕРЕДУМАТЬ?

Расторгнуть что один договор, что второй можно по обо­юдному согласию сторон. Если же плательщик ренты не согла­сен на расторжение, сделать это будет сложно. Придется обра­щаться в суд.

Главным основанием для расторжения договора в суде являет­ся существенное нарушение плательщиком ренты своих обяза­тельств.

Закон не устанавливает, что является существенным наруше­нием. Поэтому лучше всего заранее себя обезопасить и чет­ко прописать в договоре, что именно стороны понимают под такими нарушениями.

Если плательщик нарушил условия договора, не стоит легко прощать ему оплошность, ведь это может быть первой весточкой недобросовестности. Лучше сразу позаботиться о доказатель­ствах нарушения. Можно написать письменную претензию и на­править её плательщику почтой с уведомлением о доставке или отдать лично и попросить поставить отметку о принятии. Если дело дойдет до суда, претензия пригодится. Также помогут чеки на продукты или вещи, которые вы покупали самостоятельно, а должен был приобретать плательщик. Пригодятся и показания свидетелей (если они помогали решать вам вопросы, которые по договору лежали на плательщике).

Также в суде можно признать договор недействительным, если:

/ он был заключен под влиянием обмана, угрозы, насилия;

/вас ввели в существенное заблуждение при заключении дого­вора;

/ вы заключили договор из-за стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для вас условиях.

Безусловно, все эти факты в суде придется подтверждать дока­зательствами.

Вообще оспорить договоры ренты и пожизненного содержа­ния с иждивением крайне ложно. Причины должны быть дей­ствительно вескими. Если плательщик добросовестно испол­няет договор, а вы просто передумали и решили позаботиться о себе самостоятельно и квартиру передать наследникам, от­менить договор будет невозможно поскольку сам платель­щик ренты не пойдет вам навстречу.

По поводу отмены звоните, мы оценим Ваши возможности.

Рента - это передача имущества (например, квартиры ) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, получатель ренты передает в собственность свою квартиру плательщику ренты , а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание ). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру. При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже ).

В самом договоре, кроме регулярного содержания , может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты ) сразу при подписании договора.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением , в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь - пожизненный для прежнего владельца.

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующего отчуждения квартиры плательщиком ренты .

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания происходит по цене в разы ниже рыночной, но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре - полным пансионом (содержанием ) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру

Это частный случай договора ренты , который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае - квартиры (Откроется в новой вкладке.">Глава 33 ГК РФ).

Иждивение - это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца , на регулярные денежные выплаты (Откроется в новой вкладке.">ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением , либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора, плательщик ренты получает квартиру в собственность только после смерти получателя ренты .

Договор пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется и подлежит государственной регистрации в .

В Договоре пожизненного содержания с иждивением обязательно должен быть указан срок «прописки» (регистрации) и проживания в квартире ее прежнего владельца - получателя ренты . Его подтверждается Откроется в новой вкладке.">ст. 34 ЖК РФ .

Рента (или пожизненное содержание ) - это на квартиру, и оно регистрируется в и, соответственно, отмечается как обременение в . Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением , сама квартира остается в залоге у получателя ренты на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти получателя ренты ).

Если плательщик ренты не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (Откроется в новой вкладке.">ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания , только с согласия получателя ренты (

Договор пожизненного содержания с иждивением это такой договор, по которому получатель ренты - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица. (ст.535 ГК РК)

При разграничении пожизненной ренты от пожизненною со-держания с иждивением традиционно указывается на два суще-ственных отличия.

Во-первых, предметом доктора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом догово-ра пожизненного содержания с иждивением может быть лишь не-движимость.

Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допуска-ется только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента предоставляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище,питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - так же и в уходе за ним. Договором может быть так же предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг.

Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 537 ГК РК). Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами. (п.2 ст.536 ГК РК).

Но основной признак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем рентыи лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение.

Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Например, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то ста-новится обязанностью плательщика ренты и должна быть испол-нена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляе-мыми требованиями. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствовать-ся принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 536).

Нахождение гражданина на пожизненном содержании платель-щика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскор-бительное отношение плательщика ренты к гражданину — полу-чателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщи-ком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкуп-ной цены на условиях, установленных законом (ст. 539 ГК).

Интересы гражданина — получателя ренты гарантируются различными способами .

Во-первых, плательщик ренты — собствен-ник недвижимого имущества, приобретенного по этому догово-ру, — вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты. (ст. 538 ГК РК) Это следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина - получателя ренты залогового права на недвижимое имущество.

Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества сверх стоимости его естественного износа.

В тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона так же возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, например такие, как пра-вила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последстви-ях случайной гибели предмета ренты и т. д. (ст. 538 ГК).

Получателями пожизненного содержания с иждивением являются только граждане. Предметом договора может быть любое движимое или не движимое имущество, кроме изъятого из оборота, предметом договора пожизненного содержания может быть только недвижимость, передаваемая под выплату содержания. Срок действия пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ограничен периодом жизни получателя.

«Имущественный наем. аренда»

Договором имущественного найма (аренды) является договор - согласно которому наймодатель (арендодатель) обязуется предоставить нанимателю (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование. (Глава 29 ст.540 ГК РК)

Как видно, законодательство полностью отождествляет поня-тия «имущественный наем» и «аренда».

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Аренда - lease наем на срок недвижимого имущества, средств производства за определенную плату, с правом использования и извлечения доходов.

Предметом аренды в основном является недвижимость.

Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.

В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 29 ГК РК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Согласно ст. 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Так же не могут быть предметом договора аренды не материальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет арен-ды обладает известными особенностями, обусловленными как са-мой природой этого имущества, так и необходимостью государ-ственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 29 ГК РК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жи-лой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 30 ГК РК.

Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные- дороги общего пользования и т. п.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете договора. В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. (ст.542 ГК РК)

В связи с этим, к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет договора. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том слу-чае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием разме-ра арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на обору-дование и т. п.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и аренда-тор. Арендодателями (наймодателями) могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 542 ГК). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципаль-ным имуществом. Если государственное или муниципальное иму-щество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяй-ственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприя-тия. Унитарные пред-приятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в арен-ду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое иму-щество — только с согласия собственника.

Статья 544. ГК РК рассматривая форму договора имущественного найма закрепила следующее:

1. Договор имущественного найма на срок не более одного года (приведено в соответствии с текстом официального опубликования в газете «Казахстанская правда» от 17 июля 1999 года, в тексте документа, принятого Парламентом РК частицы «не» не содержится) , а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации , если иное не установлено законом.

При этом необходимо оговорится, что земельные участки, водные ресурсы и т.д. передаются сроком на 5 лет.

В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистра-ции сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 544 ГК государствен-ной регистрации подлежит договор аренды здания или соору-жения, заключенный на срок не менее одного года. При существу-ющих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части. «Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме». п.3 ст.544 ГК РК

Договор имущественного найма, предусматривающий переход в последующем права собственности на имущество к нанимателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. п. 4 ст.544 ГК РК

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого до-говора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заклю-ченным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 545 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключен-ного на время.

Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от догово-ра, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при арен-де недвижимого имущества — за три месяца. Возможность пре-кращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о вре-менной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 545 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во вре-менное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, максимальный срок до-говора проката в силу указания ст. 596 ГК не может превышать одного года. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенных на срок, равный предельному (ст. 545 ГК).

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обя-занность арендодателя предоставить арендатору имущество, огово-ренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендо-дателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 547 ГК).Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобиль с боль-шим пробегом, то требования, предъявляемые к ему, при условии его технической исправности, должны быть не как к новому, а как к подержанному с учетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность.

Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателя таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а так же возмещения убытков. (ст.547 ГК РК)

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и не возможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию.

Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. (ст.549 ГК РК)

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст.548 ГК РК:

Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недо-статков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора;

Потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причи-ненных арендатору убытков.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п.1 ст.548 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аpендуимущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра им имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 548 ГК).

Исходя из принципа солидарности интересов, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 548 ГК).

Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, то в разумный срок (ст. 545 ГК РК). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные в ст. 547, 355
ГК на случай неисполнения арендодателем обязанности даче в пользование предмета аренды.

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Еслиарендодатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях договора аренды, а так же возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с на-значением имущества (ст. 550 ГК). Арендатор должен прояв-лять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 552 ГК арендатор обязан нести расходы на содер-жание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержа-нию чистоты, по охране и т. п.), поддерживать имущество в ис-правном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.

В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

Поэтому по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 552 ГК РК). Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимос-тью — в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия исполь-зования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглаше-нием сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допус-кает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать рас-торжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 556 ГК).

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды.

Дело в том, что условие об арендных плате-жах не относится к существенным: его отсутствие в договоре арен-ды не влечет недействительности договора. Плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. (ст.546 ГК РК)

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, — оно может быть как денежным, так и в иной материальной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 546 ГК арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его ставных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;

3) предоставления нанимателем определенных услуг;

4) передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или внаем;

5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные формы платы.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, пре-дусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов и взыскания убытков, может в случае су-щественного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 6 ст. 546 ГК).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер аренд-ной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, пре-дусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 546 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственнос-ти, включая природные объекты, законом могут быть предусмот-рены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества. Например, в ст. 37 Земельного кодекса РК закреплено, что при аренде земель, предусматриваются долгосрочные и краткосрочные аренды, с соответствующей оплатой.

По договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор реальный, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Односторонний, поскольку получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами . Возмездный, поскольку имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Данному договору присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты (ст. 585 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, предприятие , здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (ст. 586 ГК РФ).

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ).

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Постоянная рента

Постоянная рента имеет свои специфические признаки, чем отличается от других видов ренты.

Во-первых, субъектным составом. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане , а также некоммерческие организации , если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц (ст. 589 ГК РФ).

Во-вторых, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором . Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей , выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ).

В-третьих, возможен выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока , не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5) в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК РФ).

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина , передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты . В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора , ничтожен (ст. 596 ГК РФ).

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Пожизненная рента выплачивается в виде денежной формы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда , установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК РФ).

Сроки выплаты ренты определяются договором, при отсутствии в договоре такого условия пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

1) в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков;

2) если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп (ст. 600 ГК РФ).

Пожизненное содержание с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением имеет следующие особенности:

1) во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.;

2) во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания - обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда , установленных законом. При этом существует специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 602, 603 ГК РФ).

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т.п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты.

Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением

§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Статья 584. Форма договора ренты

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность () по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств () либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

§ 2. Постоянная рента

Статья 589. Получатель постоянной ренты

1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 590. Форма и размер постоянной ренты

1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины

Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты ();

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты

2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

§ 3. Пожизненная рента

Статья 596. Получатель пожизненной ренты

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Статья 597. Размер пожизненной ренты

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

2. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.