"Российский налоговый курьер", 2006, N 21

Право собственности на приобретенный или вновь созданный объект недвижимости требует государственной регистрации. Но довольно часто такое имущество организация начинает использовать еще до регистрации. Нужно ли в подобных ситуациях включать его в состав объектов по налогу на имущество организаций? Разобраться в этом вопросе вам поможет статья.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это, например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Право собственности и другие вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и т.д.) на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в Едином государственном реестре прав. Так установлено в п. 1 ст. 131 ГК РФ. При этом права на имущество возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество вне зависимости от способа его приобретения (покупка, получение в качестве вклада в уставный капитал, создание собственными силами и др.) возникает только с момента госрегистрации. И прекращается соответственно с момента госрегистрации перехода собственности к другим лицам или прекращения права по другим основаниям.

Напомним, что госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер. Владельцы недвижимости сами обращаются в регистрирующий орган для проведения госрегистрации. Причем сроки подачи таких заявлений законом не установлены.

После подачи заявления государственная регистрация проводится в течение одного месяца. Об этом говорится в п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Поэтому нередко недвижимое имущество (созданное или полученное от других юридических лиц в результате сделок купли-продажи) уже фактически эксплуатируется организацией, а право собственности на него еще не зарегистрировано.

Когда объект недвижимости нужно включать в налоговую базу по налогу на имущество организаций - только после регистрации права собственности на него в установленном порядке или ранее?

Если объект недвижимости создается

Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухучета. Причем включая то имущество, которое передано во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление либо внесено в совместную деятельность. На это указывает п. 1 ст. 374 НК РФ. Исключение - земельные участки и иные объекты природопользования, а также имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации. Об этом говорится в п. 4 ст. 374 НК РФ.

Итак, основанием для признания недвижимости объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является ее отражение в бухгалтерском учете в качестве основного средства в соответствии с установленным порядком.

Следовательно, вопрос заключается в том, зависит ли отражение объекта недвижимости в бухучете организации в качестве основного средства от факта госрегистрации ее права на это имущество.

Порядок учета организациями (кроме кредитных и бюджетных) объектов основных средств регулируется ПБУ 6/01, Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (далее - Методические указания).

Обязательные критерии принятия любого актива (включая недвижимое имущество) к бухгалтерскому учету в качестве основных средств определены в п. 4 ПБУ 6/01. Для признания объекта основным средством необходимо одновременное выполнение следующих условий:

• актив предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ (оказании услуг), для управленческих нужд организации либо для предоставления ею за плату во временное владение и пользование (временное пользование);
• актив предназначен для использования в течение длительного времени (свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла);
• последующая перепродажа данного актива не предполагается;
• актив способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

По общему правилу расходы на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, иных материальных объектов длительного пользования, а также прочие капитальные работы и затраты до их оформления актами приемки-передачи основных средств и иными документами (в том числе документами, подтверждающими госрегистрацию объектов недвижимости) учитываются в составе незавершенных капитальных вложений. Об этом говорится в п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н. Согласно Плану счетов для учета указанных затрат предназначен счет 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Примечание. А как у банков?

При учете основных средств банки руководствуются Приложением 10 к Правилам ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации. Правила установлены Положением Банка России от 05.12.2002 N 205-П.

В п. 3.1.2 этого Положения сказано, что объекты капитальных вложений до ввода их в эксплуатацию (доведения до пригодности к использованию) не включаются в состав основных средств и нематериальных активов. В бухгалтерском учете затраты по этим объектам отражаются на счете по учету капитальных вложений.

В дебет счетов по учету основных средств указанные суммы списываются на основании документов, определенных законодательством Российской Федерации, после подачи документов на госрегистрацию. Так установлено в п. 3.1.4.3 Положения.

Таким образом, кредитные организации также включают недвижимое имущество в состав объектов по налогу на имущество после ввода в эксплуатацию и подачи документов на госрегистрацию. Минфин России придерживается того же мнения (Письмо от 01.12.2005 N 03-06-01-04/429).

Напомним, что п. 52 Методических указаний допускает фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, соответствующие документы переданы на госрегистрацию, принимать к бухучету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. По таким объектам амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухучету в качестве основных средств после госрегистрации уточняется ранее начисленная сумма амортизации.

Исходя из изложенного, а также согласно п. 38 Методических указаний организация вправе принять такие объекты недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве основных средств еще до госрегистрации прав.

Одновременно данные нормативные документы также определяют, что объект недвижимого имущества уже сформирован в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (сформирована первоначальная стоимость объекта).

Значит, основанием для отражения в бухучете в качестве основного средства (и, следовательно, для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций) недвижимого имущества, по которому закончены капитальные вложения, являются следующие факты:

• первоначальная стоимость объекта сформирована;
• объект введен в эксплуатацию <*>;
• поданы документы на госрегистрацию прав собственности на этот объект.

<*> Ввод в эксплуатацию здания (сооружения) оформляется актом по форме N ОС-1а (формы первичных документов по учету основных средств утверждены Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7).

Аналогичная позиция изложена в Письмах Минфина России от 09.08.2006 N 03-06-01-04/154 и от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35. Если первоначальная стоимость построенного объекта недвижимого имущества уже сформирована, то вопрос о ее отражении на балансовом счете 01 не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика. Этот вопрос решается в соответствии с экономической сущностью объекта.

Таким образом, при соблюдении условий, перечисленных в п. 52 Методических указаний, организация с даты подачи документов на госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество обязана принять данный объект к учету в качестве основного средства.

Пример 1 . ЗАО "Альфа" построило здание, ввело его в эксплуатацию 2 октября 2006 г. (оформлен акт N ОС-1а), а документы на госрегистрацию права собственности подало 9 октября 2006 г. Право собственности на здание было зарегистрировано 15 ноября 2006 г.

Первоначальная стоимость здания на момент подачи документов на госрегистрацию права собственности была сформирована и составила 2 000 000 руб. (без учета НДС).

В бухгалтерском учете ЗАО "Альфа" были сделаны такие записи:

Дебет 01-1 Кредит 08

• 2 000 000 руб. - введенное в эксплуатацию здание принято к учету в качестве объекта основных средств после подачи документов на госрегистрацию права собственности.

Как известно, амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения здания в эксплуатацию. А значит, ЗАО "Альфа" будет начислять амортизацию с 1 ноября 2006 г. Первоначальная стоимость здания с момента его ввода в эксплуатацию не меняется, поэтому уточнять суммы амортизации после госрегистрации не нужно.

Предположим, что исходя из срока полезного использования здания, сумма ежемесячных амортизационных отчислений по нему составит 3500 руб. Поэтому с 1 ноября 2006 г. ЗАО "Альфа" ежемесячно до окончания срока полезного использования здания будет делать такую проводку:

Дебет 26 Кредит 02

• 3500 руб. - начислена амортизация по зданию.

Поскольку в составе основных средств здание учтено 9 октября 2006 г., то при исчислении налоговой базы по налогу на имущество организаций его остаточная стоимость будет учитываться начиная с 1 ноября того же года.

Среднегодовая стоимость здания в целях исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций за 2006 г. будет рассчитываться таким образом:

(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + ) : 13 = 459 923 руб.

Если недвижимость приобретается по договору купли-продажи

По сделкам купли-продажи объектов недвижимого имущества следует иметь в виду, что согласно ПБУ 9/99 поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном порядку признания в бухучете выручки. Иначе говоря, суммы поступлений учитываются при соблюдении следующих условий:

• организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
• сумма выручки может быть определена;
• имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Такая уверенность имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
• право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
• расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Вопрос о переходе права собственности решается исключительно исходя из норм гражданского законодательства.

Одновременно надо помнить, что в ПБУ 9/99 также предусмотрено, что продавец не может списать данный объект с баланса и признать выручку от его реализации в бухучете до перехода прав на него. Поэтому основанием для перевода покупателем в состав основных средств приобретенного объекта недвижимого имущества, первоначальная стоимость которого сформирована, является факт государственной регистрации.

Аналогичное разъяснение приведено в Письме Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35.

Обратите внимание! Как не стать "без вины виноватыми"

Конечно, обидно платить за чужую недобросовестность. Если партнер по сделке уклоняется от подачи заявления и документов на госрегистрацию перехода к вашей организации прав на недвижимое имущество, вы можете обратиться в суд. И тогда госрегистрация будет проведена на основании решения суда. Это предусмотрено в п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ.

Следовательно, если организация приобретает недвижимое имущество по договору купли-продажи, то она учитывает его в составе основных средств на дату государственной регистрации прав на него (то есть в день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав). Ведь в отличие от тех случаев, когда объект недвижимости создается организацией собственными силами или с привлечением подрядчиков, при покупке недвижимого имущества право собственности переходит к покупателю от предыдущего обладателя. То есть существует вероятность того, что возникнут противоречия между правами, заявляемыми покупателем, и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа в государственной регистрации прав. Таким образом, подача заявления на госрегистрацию в этом случае еще не будет означать, что право собственности будет зарегистрировано.

Пример 2 . ЗАО "Альфа" приобрело здание (торговый павильон) у ООО "Гамма" и 25 сентября 2006 г. полностью оплатило его в сумме, предусмотренной договором, - 1 899 800 руб. (в том числе НДС - 289 800 руб.).

Согласно акту о приеме-передаче по форме N ОС-1а, подписанному сторонами 2 октября 2006 г., ООО "Гамма" передало ЗАО "Альфа" указанный объект. После этого ЗАО "Альфа" сразу же приступило к фактическому использованию здания.

Организации 9 октября 2006 г. подали в регистрирующий орган заявления и документы на госрегистрацию перехода к ЗАО "Альфа" права собственности на недвижимое имущество. Госрегистрация была произведена 31 октября 2006 г.

В бухгалтерском учете ЗАО "Альфа" были сделаны следующие записи:

Дебет 60 Кредит 51

• 1 899 800 руб. - перечислена предоплата по приобретаемому зданию;

Дебет 08 Кредит 60

• 1 610 000 руб. (1 899 800 руб. - 289 800 руб.) - отражено приобретение объекта основных средств;

Дебет 19 Кредит 60

• 289 800 руб. - отражена сумма НДС по приобретенному зданию;

Дебет 01 Кредит 08

• 1 610 000 руб. - принято к учету в качестве объекта основного средства эксплуатируемое здание, право собственности на которое зарегистрировано;

Дебет 68 Кредит 19

• 289 800 руб. - предъявлена к вычету сумма НДС по приобретенному зданию.

Предположим, что сумма ежемесячных амортизационных отчислений по нему составит 4328 руб. Поэтому с 1 ноября 2006 г. ЗАО "Альфа" ежемесячно до окончания срока полезного использования здания будет делать такую проводку:

Дебет 26 Кредит 02

• 4328 руб. - начислена амортизация по торговому павильону.

Поскольку в составе основных средств здание учтено 31 октября 2006 г., то в расчет налоговой базы по налогу на имущество организаций его остаточная стоимость включается начиная с ноября того же года.

Среднегодовая стоимость помещения в целях исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций за 2006 г. будет рассчитываться так:

(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + ) : 13 = 369 541 руб.

Если заявление на госрегистрацию не подано

Напомним, что сроки для подачи заявления на госрегистрацию права собственности на недвижимость законом не установлены. Поэтому бывает, что приобретенный организацией объект основных средств получен ею по акту, его первоначальная стоимость сформирована и он фактически введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован. Причем так может длиться довольно долго. В результате не соблюдаются все обязательные условия для перевода указанного объекта в состав основных средств.

В подобной ситуации могут оказаться не только недобросовестные налогоплательщики (которые иногда специально не спешат подавать заявление на госрегистрацию). Дело в том, что если объект недвижимости приобретается (передается) по двусторонней сделке (купля-продажа, взнос в уставный капитал), то такое заявление должны подавать обе стороны. Так установлено в п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ. Исключением являются нотариально удостоверенные сделки. Заявление на регистрацию прав, возникающих на основании таких сделок, может подать нотариус, удостоверивший договор.

Минфин России в Письме от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28 указал следующее. Если объекты недвижимости фактически используются для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, но права на них длительное время не регистрируются, то стоимость таких объектов надо обязательно включить в налоговую базу по налогу на имущество организаций. Даже если они учитываются не на счетах учета основных средств, а на счете 08. Подобные факты, по мнению Минфина России, должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.

Значит, если в ходе контрольных мероприятий налоговая инспекция установит факт уклонения от госрегистрации недвижимого имущества, фактически имеющегося у налогоплательщика и эксплуатируемого им, это будет основанием для начисления не только налога на имущество, но и штрафа за налоговое правонарушение в соответствии со ст. 122 НК РФ.

Ответственность за это налоговое правонарушение наступает не только когда оно совершено умышленно, но и по неосторожности (ст. 110 НК РФ). Поэтому такие негативные последствия могут возникнуть и у тех организаций, которые не обращаются в регистрирующий орган из-за того, что от этого уклоняется другая сторона сделки.

Отметим, что в Письме Минфина России от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28 указывается на отсутствие государственной регистрации прав в течение длительного времени.

В связи с этим возникает вопрос: в какой срок организации надо подать заявление на госрегистрацию прав на недвижимость, чтобы избежать обвинений в уклонении от уплаты налога на имущество организаций?

Ни в законодательстве, ни в официальных разъяснениях государственных органов указаний на это нет. Но исходя из остальных условий принятия объекта недвижимости к учету (п. 52 Методических указаний), можно сделать вывод, что эти условия определяют экономическую сущность объекта. То есть служат доказательством того, что конкретное имущество является основным средством данной организации (она владеет этим объектом и фактически пользуется им в определенных целях). И только условие о подаче организацией заявления на госрегистрацию вызвано требованием законодательства о соблюдении формальностей по возникновению и (или) переходу права собственности.

Напомним, что для расчета налога имеет значение каждый календарный месяц. Дело в том, что в соответствии с п. 4 ст. 376 НК РФ для расчета налоговой базы по налогу на имущество организаций учитывается остаточная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода.

Таким образом, можно предположить, что подавать заявление на госрегистрацию права собственности на недвижимость организации надо в том же месяце, когда этот объект был принят по акту и фактически началась его эксплуатация. То есть когда достигнуты все экономически обусловленные критерии принятия к учету основного средства. Конечно, по разумным причинам отступление от этих временных рамок является допустимым. Например , если это обусловлено сроком, который требуется для сбора документов, необходимых для госрегистрации.

Е.В.Яковлева

Эксперт журнала

"Российский налоговый курьер"

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет .

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года .

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Расчет имущественного вычета

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 260 000 руб.

Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:

НДФЛ = (3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. ) х 13% = 65 000 руб.

Пример расчета

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.

Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 170 300 руб.

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.

3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы

(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.

4 Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.

При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.

Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган - в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.

Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.

Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Для продавца

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).

В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.

При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.

Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:

• Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
• Таким образом, считаем, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.

Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г. №ВАС-18173/09:

• Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача .

Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.

Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:

• Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент перехода права собственности на здание, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.

Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:

• Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
• Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

Для покупателя

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

НДС при купле-продаже недвижимости

Реализация объектов недвижимого имущества является облагаемой НДС операцией согласно ст.146 НК РФ.

Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

• День отгрузки (передачи) товаров;
• День оплаты (в том числе частичной).

При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).

Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:

Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:

• дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
• или день его оплаты (частичной оплаты).

При этом на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2010г. №КА-А40/11546-10 по Делу №А40-7248/10-115-86 указано следующее:

Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы - на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.

Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:

• Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
• В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
• Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.

Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.

Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости

В соответствии с п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

У покупателя

С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).

При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:

• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
• объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, в 2011 году объекты недвижимости включаются в состав ОС на основании акта приемки-передачи ОС, за исключением случаев, когда недвижимость не пригодна к эксплуатации. С этого момента имущество попадает в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.

Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

У продавца

В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.

На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:

• Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
• Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
• Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения:

• Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
• Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении , поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости ).

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст. 432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» .

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавца\представителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости - также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же - запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым - покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности); б) использование сделок под условием, допустим, когда передача денежных средств осуществляется только при условии представления документов о согласовании ранее сделанной и обнаруженной перепланировки;

в) включение условий, связанных с гарантиями и заверениями.

Галина Короткевич

Партнер, юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда

Как оформить покупку недвижимости ?Необходимо это сделать в соответствии с требованием законодательства. Поэтому прежде чем покупать — познакомьтесь с тем, как оформить покупку недвижимости правильно, ведь недостаточно право собственности приобрести еще в обязательном порядке его нужно зарегистрировать в Росреестре. Статья обновлена 14.01.2018 г
Разберемся подробно.

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете (ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

Вам необходимо оформить право устанавливающие и право подтверждающие документы на объект недвижимости.

• Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
• Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.

Поскольку вы квартиру (другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.

Моментом наступления права собственности — является подписание Договора купли-продажи и Акта приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:

• если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
• если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность
  Такие договоры составляет нотариус.
  Читайте статью:

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.

• Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
  И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.

Как оформить покупку недвижимости. Законность сделки

• Законность купли-продажи полностью лежит на участниках сделки. Росреестр не несет ответственности за законность сделки.
• Если сделка удостоверяется нотариусом — за законность сделки отвечает нотариус.

Как оформить покупку недвижимости. 1 этап

Для подготовки пакета документов для сделки необходимо время:

• выписаться из квартиры — до 2-3 недель
• заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — 5 рабочих дней
• подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке
• подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный — до 30 дней

Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется

Как оформить задаток при покупке недвижимости

Обеспечить выполнение условий договора можно путем передачи задатка, оформив его и

• После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
• Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном в Договоре купли-продажи. О способах расчета читайте в статье: