На правах рукописи Акулова Евгения Олеговна СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ АНАЛИЗА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Москва 2015 2 Работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью» ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» Научный руководитель кандидат экономических наук, профессор Иванова Елена Николаевна Официальные оппоненты Стерник Сергей Геннадьевич доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации», профессор кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Хлопцов Дмитрий Михайлович доктор экономических наук, доцент, ФГАОУ ВО «Национальный исследовательский Томский государственный университет», заведующий кафедрой общей и прикладной экономики экономического факультета Ведущая организация ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» Защита состоится 16 апреля 2015 г. в 12-00 часов на заседании диссертационного совета Д 505.001.02 на базе ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект, д. 49, ауд. 406, Москва, ГСП-3, 125993. С диссертацией можно ознакомиться в диссертационном зале Библиотечноинформационного комплекса ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект, д. 49, комн. 203, Москва, ГСП-3, 125993 и на официальном сайте: http://www.fa.ru. Автореферат разослан 10 февраля 2015 г. Ученый секретарь диссертационного совета Д 505.001.02 кандидат экономических наук, доцент Мешкова Елена Ивановна 3 I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы диссертационного исследования. Современный этап развития стоимостной оценки собственности характеризуется более глубоким осмыслением теории и методологии определения ее рыночной стоимости, закреплением фундаментальных принципов в разрабатываемых стандартах оценки, а также распространением новейших методик в практике. Принцип наиболее эффективного использования (далее НЭИ), практический аспект которого реализуется при помощи методов анализа НЭИ, относится к наиболее спорным и наименее разработанным положениям теории и практики оценки собственности. Он подразумевает, что величина рыночной стоимости объекта оценки формируется его уникальными характеристиками при условии варианта оптимального использования, обеспечивающего удовлетворение общественных и производственных потребностей, максимизацию прибыли его владельца и, как следствие, наибольшую стоимость самого объекта. Обязательность учета принципа НЭИ в оценке рыночной стоимости недвижимости, заложенная в международных стандартах оценки, закреплена в принятом в сентябре 2014 г. федеральном стандарте «Оценка недвижимости (ФСО №7)», однако это не прекращает дискуссию в оценочном сообществе в отношении его принципиальной необходимости и процедуры практической реализации. Отсутствие единого понятийного аппарата, прозрачного и системного методического инструментария, развитой информационной инфраструктуры осложняет выявление варианта НЭИ объекта для целей оценки его рыночной стоимости. Таким образом, обязательность реализации принципа НЭИ при оценке рыночной стоимости недвижимости формирует насущную потребность в совершенствовании методов его анализа, конкретизации существующих методик и алгоритмов расчета, адаптированных к специфике российского рынка недвижимости. Степень научной разработанности проблемы. Принцип НЭИ как один из фундаментальных принципов стоимостной оценки рассматривается главным образом в трудах по оценке недвижимости зарубежных авторов: Киннарда В., Ордуэя Н., Рейли Д., Ринга А., Фридмана Д., Харрисона Г.С., Эккерта Д.К. и др., и российских авторов: Александрова В.Т., Артеменкова И.Л., Асаула А.Н., Грабового П.Г., Грибовского С.В., Грязновой А.Г., Ивановой Е.Н., Коростелева С.П., Кулакова Ю.Н., Лейфера Л.А., 4 Озерова Е.С., Петрова В.И., Стерника Г.М., Стерника С.Г., Тарасевича Е.И., Тэпмана Л.Н., Федотовой М.А., Фоменко А.Н., Яскевича Е.Е. и др. Высоко оценивая вклад ученых в развитие подходов и методов стоимостной оценки недвижимости, следует отметить, что освещение НЭИ в их трудах носит общий характер, не содержит четких комплексных методик его практической реализации. Прикладной аспект принципа НЭИ, реализуемый посредством анализа альтернативных вариантов использования, в трудах отечественных и зарубежных авторов сводится преимущественно к описанию краткого алгоритма, не содержит обоснования целесообразности и области его применения, а также ограничений, обусловленных российскими условиями стоимостной оценки. В последнее десятилетие в российской научной литературе возрос интерес к проблемам практической реализации принципа НЭИ. Концептуальные вопросы проведения анализа в условиях российского рынка недвижимости освещаются в трудах Григорьева В.В., Озерова Е.С., Смоляка С.А., Фоменко А.Н.; прикладные аспекты решения проблем анализа в условиях закрытости рынка, неразвитой информационной инфраструктуры, высокой степени неопределенности рассматриваются Александровым В.Т., Коростелевым С.П., Мунерманом И.В., Озеровым Е.С., Пупенцовой С.В., Яскевичем Е.Е. Ими разработаны рекомендации по совершенствованию отдельных этапов анализа НЭИ, направленные на повышение качества оценочных услуг. В диссертационных работах Грунова С.В. и Губарева Е.В. изучаются вопросы анализа НЭИ в контексте проблем общехозяйственного управления и эффективности использования ресурсов. Практическую значимость представляет работа Петровой М.Н. , в которой исследуются количественные и качественные методы анализа НЭИ. Однако предлагаемые экономико-математические модели имеют ряд ограничений, требуют адаптации к современным реалиям рынка недвижимости и оценочной деятельности в России, а также инсталляции в комплексный алгоритм. Таким образом, существующие трактовки принципа НЭИ требуют осмысления и уточнения в соответствии с основными тенденциями совершенствования стандартов и методов стоимостной оценки недвижимости, современный уровень развития которых диктует необходимость разработки комплексного алгоритма анализа с использованием актуальных для российских условий оценки методов. Цель и задачи исследования. Целью исследования является совершенствование методического инструментария анализа НЭИ, обеспечивающего повышение 5 корректности стоимостной оценки недвижимости. Для достижения цели исследования в работе были поставлены следующие задачи:  уточнить содержание понятия принципа наиболее эффективного использования и процедуры его практической реализации, аргументировать необходимость его обязательной имплементации в стоимостную оценку недвижимости;  рассмотреть существующую классификацию объектов недвижимости и проанализировать возможность введения нового признака, группирующего объекты по необходимости и степени детальности анализа НЭИ;  проанализировать специфические особенности рынка недвижимости России для выявления его наиболее острых проблем с целью совершенствования алгоритма анализа НЭИ и приемов его практической реализации;  разработать методические рекомендации, учитывающие специфику российского рынка недвижимости, по практической оценке базовых критериев анализа: юридической допустимости, физической осуществимости и финансовой целесообразности;  исследовать методы анализа НЭИ, разработать рекомендации и оценить эффективность их практического применения в российской практике оценки. Объектом исследования является принцип НЭИ как имманентная составляющая стоимостной оценки недвижимости. Предметом исследования является методический инструментарий практической реализации принципа НЭИ при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Область исследования. Исследование выполнено в соответствии с пунктом 5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности» Паспорта специальности 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки). Теоретической и методологической основой исследования являются ключевые положения экономической теории и системного анализа, а также выводы, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных авторов по теории стоимостной оценки и инвестиционного анализа, в частности, по оценке стоимости недвижимого имущества, бизнеса, оценки эффективности инвестиционных проектов, ценообразования в строительстве. Фундаментальность исследуемого принципа обусловила потребность в 6 применении в работе общенаучных теоретических методов познания (исторического, аналитического, синтетического, методов дедукции и системного анализа и др.), а также современных методов экономического и математического анализа: экспертных оценок, анализа иерархий, метода сценариев, финансового моделирования, группировки, табличного представления данных и др. Информационной базой исследования послужили аналитические обзоры рынков недвижимости, научные доклады конференций и семинаров по тематике исследуемой проблемы, аналитические материалы периодических изданий, а также справочные и аналитические ресурсы сети Интернет, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, собственные исследования и расчеты автора. Научная новизна исследования заключается в совершенствовании теоретикометодического инструментария анализа НЭИ недвижимости для целей стоимостной оценки. Положения научной новизны диссертационной работы, выносимые на защиту, заключаются в следующем: 1. Для доказательства потребности в учете принципа НЭИ в стоимостной оценке, а также определения содержания анализа, исследованы сложившиеся взгляды на его роль и сущность и обосновано, что он является ключевым принципом оценки рыночной стоимости недвижимости, что отражено в предложенных формулировках. Принцип НЭИ – базовое положение теории оценки рыночной стоимости недвижимости, величина которой должна определяться исходя из предположения о ее НЭИ – использовании конкурентном, востребованным рынком и обоснованным на дату оценки, отвечающим критериям юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой целесообразности и максимально реализующим стоимостной потенциал свободного или застроенного земельного участка. Анализ НЭИ – процедура стоимостной оценки, обеспечивающая практическую реализацию принципа НЭИ, и заключающаяся в исследовании эффективности варианта использования объекта, сложившегося на дату оценки, и его сопоставлении с альтернативными вариантами развития с целью выявления способа использования, максимизирующего стоимость земельного участка. 2. Обоснована потребность введения нового классификационного признака объектов недвижимости «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» на основе выявленных ключевых характеристик недвижимости: происхождение, 7 пригодность улучшений к эксплуатации, делимость, физическое состояние улучшений, функциональное назначение. 3. Доказана необходимость модернизации и расширения алгоритма анализа НЭИ в стоимостной оценке недвижимости, заключающихся как в изменении последовательности анализа, согласно которому этапы изучения экономического потенциала местоположения и критерия юридической допустимости должны предшествовать этапу исследования рынка, так и во введении дополнительных этапов: классификации оцениваемого объекта по степени детальности анализа НЭИ; качественного анализа альтернативных вариантов использования. 4. Обоснована потребность в качественном сопоставлении альтернативных вариантов использования объекта оценки, реализуемом посредством предложенного алгоритма с применением метода анализа иерархий (далее МАИ), основанного на использовании критериев: а) полнота использования преимуществ местоположения; б) юридическая обоснованность застройки; в) физическая осуществимость; г) потенциал развития рынка недвижимости; д) эффективность привлечения финансовых ресурсов, – что позволяет выявить наименее востребованные рынком варианты использования недвижимости и исключить их из последующего исследования. 5. На основе систематизации существующих методов анализа НЭИ, выявления их преимуществ и недостатков, обосновано, что метод анализа земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями, предполагающий прямую капитализацию дохода, генерируемого единым объектом недвижимости, с последующим вычитанием стоимости создания улучшений (либо затрат на их реконструкцию) и приведением полученной стоимости к дате оценки, обеспечивает максимальную корректность результатов в современных условиях российской оценочной деятельности. 6. В результате проведенного исследования российского рынка недвижимости доказана потребность учета промежуточного использования объектов при анализе НЭИ, для чего уточнено понятие «промежуточный вид использования недвижимости», а также разработана и апробирована методика его анализа. Теоретическое значение результатов исследования заключается в разработке развернутого алгоритма анализа НЭИ недвижимости, позволяющего реализовать на практике фундаментальный принцип теории стоимостной оценки, поэтому выносимые 8 на защиту элементы научной новизны можно интерпретировать как ее дальнейшее развитие в части совершенствования методического инструментария определения рыночной стоимости недвижимости. Основные результаты исследования могут использоваться при формировании программ учебных курсов, связанных с оценкой недвижимости. Практическая значимость диссертации состоит в том, что элементы научной новизны, полученные автором, ориентированы на широкое использование в практике стоимостной оценки недвижимости, способствуют повышению качества услуг по оценке и росту инвестиционной привлекательности оцениваемых объектов. Самостоятельное практическое значение имеют:  система характеристик объектов недвижимости, которая обеспечивает их группировку по предлагаемому классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ»;  разработанная методика анализа критерия физической осуществимости, основанная на систематизации юридической документации и классификации объектов недвижимости, для достоверного определения потенциально возможных параметров застройки земельного участка и прогнозирования объемно-планировочных характеристик различных вариантов его использования;  предложенный алгоритм качественного сопоставления альтернативных вариантов использования с применением МАИ, позволяющий исключить неэффективные варианты из последующего анализа критериев финансовой целесообразности и максимальной эффективности;  разработанная методика анализа НЭИ с учетом промежуточного варианта использования, обеспечивающая учет изменения градостроительных планов по застройке территорий и перспективных планов девелоперов с кратковременным сохранением текущего использования объектов недвижимости. Апробация и внедрение результатов работы: основные результаты диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили одобрение на научно-практических конференциях и круглом столе: Ежегодная международная научно-практическая конференция «Перспективы развития национальных экономик стран-участниц ЕЭП в условиях международных интеграционных процессов» (г. Караганда, Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза, 12-13 9 апреля 2012 г.); Пятая Международная научно-методологическая конференция «Стоимость собственности: оценка и управление» (Москва, Московский финансовопромышленный университет «Синергия», 22 ноября 2013 г.); круглый стол «Управление собственностью: глобальная практика и российские реалии» (Москва, конгресс «Слияния и Поглощения», Финансовый университет, 19 сентября 2014 г.). Диссертация выполнена в рамках научно-исследовательских работ, проведенных в Финансовом университете в рамках Государственного задания в 2013 г. по теме «Повышение финансовой устойчивости российских предприятий на базе управления их стоимостью». Результаты научного исследования используются в практической деятельности Департамента оценки комплексного ЗАО алгоритма «Найт анализа Фрэнк» путем применения НЭИ. Применение авторской разработанного методики по определению объемно-планировочных решений улучшений, метода анализа иерархий, методики анализа с учетом промежуточного использования позволяют соблюдать требования стандартов оценки, обеспечивать высокий уровень работы, объективность и корректность результатов оценки в условиях ограниченного информационного пространства, способствовать эффективности и конкурентоспособности Департамента благодаря более структурированному подходу к оценке недвижимости и оптимизации издержек работы компании. Модернизированный автором алгоритм анализа НЭИ, дополняющий оценку рыночной стоимости недвижимости методически обоснованным инструментарием, используется в практической деятельности ООО «Русская Служба Оценки». В частности, применение определенного автором как наиболее подходящего метода анализа финансовой целесообразности, предполагающего также реализацию анализа рисков, позволяет более глубоко исследовать НЭИ, способствуя совершенствованию методических основ работы и повышая качество оказываемых услуг. Результаты исследования используются в учебном процессе в ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» кафедрой «Оценка и управление собственностью» в преподавании учебных дисциплин «Оценка стоимости недвижимости» и «Рынок недвижимости и тенденции его развития». Внедрение результатов диссертационного исследования организациях подтверждено соответствующими справками. в указанных 10 Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 6 работ общим объемом 4,43 п.л. (авторский объем 3,92 п.л.), в том числе 4 работы общим объемом 3,55 п.л. (авторский объем 3,2 п.л.) в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России. Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 119 источников, 3 приложений. Текст диссертации изложен на 204 страницах. Работа иллюстрирована 19 таблицами и 7 рисунками. II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ Во введении работы обоснована актуальность темы диссертационного исследования, представлена степень ее научной разработанности и методология работы: определены цель и задачи исследования, отражены элементы научной новизны работы и ее практическая значимость. Первая группа вопросов связана с исследованием исторического развития концепции НЭИ, определением содержания понятия НЭИ, роли и места принципа в современной системе стоимостной оценки объектов недвижимости. Стоимостная оценка объектов собственности основана на фундаментальных предпосылках неоклассической теории, господствующей в современной экономической мысли. В основе данной теории лежит концепция рационального потребителя, поведением которого движет цель максимизации полезности, предопределившая формирование ключевых принципов оценки рыночной стоимости. Принципы стоимостной оценки объединяются в четыре группы в зависимости от источника формирования и степени влияния на стоимость: принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта; принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта; принципы, обусловленные влиянием рыночной среды; принцип НЭИ. Сущность принципа НЭИ заключается в том, что рыночная стоимость недвижимости формируется исходя из уникальных характеристик объекта, определяющих вариант его оптимального использования под действием сил спроса и предложения, сложившихся на дату оценки, когда все участники рынка заинтересованы в максимизации собственной выгоды. Принцип НЭИ максимально реализуется в оценке 11 недвижимости, что обусловлено ее «двухкомпонентностью»: постоянная компонента – это земельный участок с неизменной привязкой к определенному месту и стабильностью свойств, а переменная компонента – это выполненные на нем улучшения. Местоположение и свойства участка предопределяют вариант его использования, отвечающий текущим потребностям рынка. Доход участка обеспечивается за счет привнесенных улучшений, которые можно изменить в соответствии с востребованными рынком функциями. Поэтому оценка рыночной стоимости недвижимости базируется на варианте НЭИ земельного участка, максимально реализующем его стоимостной потенциал. Проведенный анализ зарубежной и российской научной литературы по теме диссертационного исследования, а также стандартов оценки, показал, что в них содержится большое число различных трактовок понятия НЭИ объектов недвижимости, отвечающего четырем ключевым критериям: юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой целесообразности и максимальной эффективности. Неудовлетворительное градостроительное планирование, изменяющаяся конъюнктура российского рынка, требуют уточнения понятия НЭИ с позиции соответствия рыночным условиям, сложившимся на дату оценки, а текущие тенденции развития стоимостной оценки требуют акцента на его теоретическом значении. Для этого сформулирована авторская трактовка «принципа НЭИ», которая приведена на стр. 6. Практическая реализация принципа НЭИ состоит в анализе эффективности варианта использования недвижимости, сложившегося на дату оценки (далее – анализ НЭИ). Согласно существующим нормативным документам в сфере оценочной деятельности в Российской Федерации данная процедура должна выделяться в самостоятельный и обязательный этап, предшествующий расчету рыночной стоимости недвижимости методами доходного, сравнительного и затратного подходов. Это требует введения уточненного определения анализа НЭИ, также представленного на стр. 6. На основании исследования и сравнения международных (далее МСО), европейских и американских стандартов с российскими стандартами оценки было выявлено наличие существенных различий в подходах к анализу НЭИ. В действующей редакции МСО в отличие от их предыдущих изданий, не прописано, что рыночная стоимость объекта должна определяться исходя из выявленного варианта НЭИ, а указывается на то, что она его отражает, поскольку сложившаяся практика зонирования 12 предполагает эффективное использование любой территории. В связи с этим, НЭИ объекта оценки будет учтено при анализе цен сделок купли-продажи и аренды по объектам-аналогам при оценке его рыночной стоимости методами сравнительного и доходного подходов. Российский нестабильный рынок недвижимости и особенности законодательного регулирования норм градостроительства и зонирования не гарантируют, что сложившийся вариант использования объекта оценки эффективен, а цены объектов-аналогов отражают его НЭИ. Поэтому в российских стандартах в настоящее время целесообразно выделять анализ НЭИ в самостоятельную процедуру. Сложность анализа НЭИ недвижимого имущества, обусловленная степенью развития его рынка, отличающегося ограниченной информационной инфраструктурой и слабой развитостью градостроительного планирования, требует введения дополнительного классификационного признака объектов недвижимости, учитывающего потребность в анализе НЭИ при определении их рыночной стоимости. Предложенная система ключевых характеристик недвижимости: происхождение; пригодность улучшений к эксплуатации; делимость; физическое состояние улучшений; тип объекта недвижимости, выстроенная в иерархической последовательности, позволяет определить потребность в анализе НЭИ и отнести объект в соответствии с новым классификационным признаком – «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» – к определенной группе. Схематическая интерпретация разработанной системы характеристик для классификации объектов недвижимости в целях определения потребности в анализе НЭИ и степени его детализации представлена на рисунке 1. Таким образом, специфика российского рынка недвижимости обуславливает потребность в практической реализации принципа НЭИ для большинства объектов, заключающейся в процедуре его анализа, а состояние рынка предопределяет необходимость совершенствования методов и направлений данного анализа. Вторая группа вопросов вытекает из необходимости критического изучения инструментария практической реализации принципа совершенствования существующих методов его анализа. НЭИ недвижимости и 13 Происхождение ЗУ с существующими улучшениями Свободные ЗУ Улучшения, не пригодные к эксплуатации (износ > 80%) Улучшения, пригодные к эксплуатации (износ < 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

ВВЕДЕНИЕ

Одним из важнейших ресурсов предприятий, организаций требующих эффективного управления, является недвижимое имущество - земельные участки, здания, сооружения и помещения.

Недвижимость, с одной стороны, облагается налогами, с другой - может приносить существенную прибыль за счет ее эффективного использования. Без преувеличения можно сказать, что недвижимость может, как способствовать процветанию предприятия, так и наоборот ее не эффективное использование приводит к упадку. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы управления недвижимостью в целях удовлетворения потребностей собственников в получении максимального дохода от принадлежащих им активов или в достижении другого положительного эффекта. Для достижения положительного результата необходимо проводить постоянный мониторинг использования недвижимости и находить наиболее эффективные способы управления ею.

Эффективное управление недвижимостью имеет существенное значение для развития, как рынка недвижимости, так и экономики в целом. В условиях рыночной экономики недвижимость является активом, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений и способы достижения желаемых результатов.

Для принятия решений по эффективному управлению недвижимостью предприятия необходимо основываться на продуманной системе учета и использования недвижимости, основанной на достоверной и легко доступной информации, представленной различными способами.

Актуальность темы исследования заключается в том, что рынок недвижимости России еще не до конца сформированный и не имеет строго структурированной законодательно-правовой базы. Эффективная система управления недвижимостью позволит в максимальной степени удовлетворить потребности рынка, максимизировать доходы бюджета, повысить ликвидность и рыночную стоимость объектов.

Цель данной работы состоит в оценке эффективности управления недвижимостью в городе Казани и выработке мероприятии по ее совершенствованию.

Рассмотреть классификацию рынков недвижимости;

Объяснить сущность и экономическую роль управления недвижимостью;

Рассмотреть показатели оценки эффективности управления недвижимостью;

Провести оценку эффективности управления жилой и офисной недвижимости;

Вынести предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.

Объектом исследования является рынок недвижимости города Казани.

Предмет исследования - система оценки эффективности управления недвижимостью.

Основой написания данной работы являются законодательные и нормативные документы, действующие на территории РФ, а так же специальная литература по исследуемой теме работы отечественных и зарубежных экономистов, занимающихся изучением вопросов оценки эффективности управления недвижимостью, законодательство РФ, учебные пособия и литература таких авторов как Харламов А.С, Буряк В.Ю, Райзберг Б.А, Гриненко С.В, а так же материалы собственно проведенных исследований по г.Казани за 2013-2014 гг.

В первой главе изучается теория и практика оценки эффективности управления недвижимостью. Во второй главе проводится оценка и анализ эффективности управления недвижимым имуществом на примере жилой и офисной недвижимости и сформулированы предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МОТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 КЛАССИФИКАЦИЯ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Существует множество определений рынка недвижимости. Все они в той или иной степени отражают сущность рынка недвижимости, однако, некоторые имеют разительные отличия друг от друга. В данной дипломной работе выбраны наиболее простые, понятные и полные определения, по мнению автора.

Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем.

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права покупателей и продавцов, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития можно характеризовать через развитие национальной экономики. В развитии Российского рынка недвижимости принято выделять несколько следующих этапов.

Первый, и наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило за счет того, что спрос намного опережал предложение, и как следствие, доходы были очень высоки. Точкой отсчета данного этапа можно считать разрешение на приватизацию квартир и, соответственно, появившаяся у людей возможность самостоятельно продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия ново открывшимся путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто прямой покупкой квартир, каких в то время приватизировалось относительно немного. Продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе свои исправления в проблему вносит закон, а именно появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, и влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Цены на жилье стали расти, но в противовес этому, квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатели стали привередливее. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог. Некоторые фирмы стали работать по не стандартным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента в определенный срок.

Третий этап характеризуется вновь превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что в совокупности привело к падению доходов продавцов. Мелкие предприятия попросту разоряются, средние и даже крупные стоят на грани разорения. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей наоборот, шло вниз.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, цикличен, поэтому прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди ожидался - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства, отсюда вытекают следующие особенности рынка недвижимости .

Таблица 1.1.1 Особенности рынка недвижимости

	Характеристика
Локализация	Абсолютная неподвижность Большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	Несовершенная, олигополия Небольшое число покупателей и продавцов Уникальность каждого объекта Контроль над ценами ограничен Вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	Низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается Спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	Сделки носят частный характер Публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	Во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства Специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	Регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права Большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	Юридические сложности, Ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Региональные рынки недвижимости могут иметь между собой значительные отличия. Это обусловлено многими субъективными причинами, например экономическими или природными условиями, а так же регионально-правовой базой, которая формируется органами местного самоуправления.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно разделить по различным признакам, например, по тем, которые представлены в таблице 1.1.2.

Таблица 1.1.2 Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Как мы видим из таблицы 1.1.2, существует достаточно много видов рынков недвижимости, сегментация которых зависит от запрашиваемого критерия.

Например, в зависимости от структуры, рынок недвижимого имущества подразделяется на:

Рынок жилья;

Рынок коммерческой недвижимости;

Рынок земли.

Каждый из сегментов рынка можно разделить еще и на специализированные субрынки. Так, рынок промышленной недвижимости может быть подразделен на рынки промышленных предприятии, здании НИИ, или рынок жилья на первичное и вторичное жилье, с отделкой и без, от собственников и от государства и так далее.

Дифференциация рынков недвижимости так же связана со многими экономическими, экологическими, социальными и государственными факторами, и, непосредственно, с функциями, которые он выполняет:

Установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

Регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура, и удовлетворяются общественные интересы;

Коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

Функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

Стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

Социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Вывод: недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, хотя его стоимость со временем может, как возрастать, так и падать, под влиянием различных факторов. Рынок недвижимости получил толчок к развитию, в соответствии с развитием национальной экономики страны. Он подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Так же каждый самостоятельный сегмент подразделяется еще на множество субрынков, таким образом, сложно выделить и обобщить наиболее существенные признаки для классификации, так как для каждого участника рынка существуют свои, наиболее приемлемые критерии выбора сегмента, в рамках которого он заинтересован вступить в рыночные отношения.

1.2 СУЩНОСТЬ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ РОЛЬ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Недвижимость - это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно структурировать следующие уровни:

Управление федеральной недвижимостью;

Управление недвижимостью субъектов РФ;

Управление муниципальной недвижимостью;

Управление недвижимостью предприятий и организаций;

Управление отдельными объектами недвижимости.

Понятие «управление недвижимостью» трактуется в двух смыслах: широком и узком.

В широком смысле под управлением недвижимостью, как правило, понимается предпринимательская деятельность по выполнению всех работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством правомочий собственника недвижимого имущества. Например, в соответствии с жизненным циклом недвижимости собственникам допускаются следующие права:

1. замысел;

2. проектирование;

3. изготовление (возведение, строительство);

4. обращение;

5. употребление (сервис);

6. обслуживание, эксплуатация, ремонт;

7. капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

8. перепрофилирование;

9. утилизация.

Узкая трактовка управления недвижимостью гласит следующие: «Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и так далее) в целях наиболее эффективного использования недвижимости».

Под недвижимостью так же понимается недвижимая собственность, а именно речь идет об управлении собственностью, то есть управление недвижимостью включает и управление всеми вытекающими правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, представляется в качестве единства юридических, экономических и физических характеристик.

На наш взгляд, из этого следует, что управление в первую очередь призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимого имущества в соответствии с интересами собственника.

Управление недвижимостью - это деятельность в её сфере, связанная с определением целей и постановкой задач по планированию, организации, исполнению и контролю полезного, эффективного использования недвижимого имущества.

Мы считаем, что управленческая деятельность по своей сути и природе является многогранной, согласовывающей цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих компаний и всех так или иначе связанных с недвижимостью субъектов.

В условиях рыночной экономики управление недвижимостью осуществляется в соответствии с законом спроса и предложения.

Помимо конъюнктуры рынка ощутимыми при управлении недвижимостью факторами являются регламентирующее её законодательство и деятельность различных официальных органов и учреждений.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним:

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур, направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется, прежде всего, в трех наиболее значимых аспектах - правовом, экономическом и техническом. Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Иными словами говоря, управленец имеет право полностью и самостоятельно, в рамках закона, контролировать и регулировать доходную и расходную часть владения недвижимостью, а так же эксплуатировать ее по своему усмотрению.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организации и прогнозирования его развития, способом эксплуатации в соответствии с целевым назначением. Понятие управление недвижимостью так же несет в себе, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, то есть управление недвижимостью как средство привлечения инвестиций. С другой стороны управление недвижимостью можно рассматривать и как саму инвестицию. Исходя из вышесказанного, мы определили следующие цели управления рынком недвижимости:

Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

Установление на рынке определенного порядка и условий для работы его участников;

Защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

Обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением;

Создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

Справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.

Для достижения указанных целей, на наш взгляд, необходимо:

1. сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости;

2. четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;

3. сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (как правило, это земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

4. обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости;

5. создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот;

6. урегулировать вопросы приобретения государством объектов недвижимости, в том числе определив цели, для достижения которых осуществляется приобретение указанных объектов;

7. использовать для эффективного управления недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-правовому, поскольку государство при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте наравне с другими его участниками;

8. изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает приобретение объектов по низким ценам;

9. установить для всех субъектов Российской Федерации единый порядок принятия решений об использовании федеральной недвижимости (прежде всего в отношении сдаваемых в аренду объектов), обеспечивающий оперативность принятия решений;

10. обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление федеральной недвижимостью.

Объект управления в сфере недвижимости - это недвижимая вещь или совокупность недвижимых вещей, рассматриваемые как единый объект с точки зрения организации наиболее эффективного управления ими с учетом затрат по содержанию и управлению.

Подводя итог вышесказанному, можно говорить о том, что управление недвижимостью, безусловно, сложный и многогранный процесс, включающий в себя много разнообразных факторов и аспектов. Механизм управления содержит в себе не только права и обязанности собственника недвижимости, но так же подвержен вмешательству государства, в том числе и подкрепление управления законодательной базой.

1.3 ПОКАЗАТЕЛИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Для осуществления процедуры оценки эффективности управления недвижимым имуществом используется различные подходы и показатели. В теории нет четко очерченных показателей, по которым можно определить степень эффективности управления недвижимостью, так как на практике любой выбранный показатель может быть не результативным как для отдельно взятого предприятия, так и опыт отдельно взятого предприятия может быть не применим для более масштабного распространения.

Однако традиционным принято считать подход оценки эффективности по финансовым показателям. Действительно, если компания является собственником, например, административного помещения и ее бизнес заключается в сдаче помещении в аренду, то данный подход будет не затруднительным, так как вся необходимая информация имеется на руках, будь то с одной стороны расходы на содержание персонала, ремонт и оборудование здания, поддержание коммуникации в надлежащем состоянии, а с другой четко определена сумма поступления платежей от арендаторов.

Таблица 1.3.1 Анализ основных технико-экономических показателей предприятия НКФ «Аудит и Оценка»

Показатели			Абсолютное отклонение, тыс. руб	Темп роста, %
Выручка нетто, тыс. руб
Себестоимость услуг, тыс. руб
Валовая прибыль, тыс. руб
Коммерческие и управленческие расходы, тыс. руб
Прибыль от продаж, тыс. руб
Прибыль до налогообложения, тыс. руб
Чистая прибыль, тыс. руб
Среднегодовая стоимость основных средств, тыс. руб
Среднесписочная численность работников, чел
Производительность труда, тыс, руб/чел
Рентабельность производства, %			3 процентных пункта
Рентабельность продаж, %			4 процентных пункта
Фондоотдача руб на 1 руб

Но если компания является крупным собственником промышленной недвижимости, возникает проблема получение полной требующейся для оценки эффективности управления недвижимостью информаций. В финансовой отчетности не отображаются такие факторы как:

Продвижение на рынок нового продукта;

Потенциальные возможности компании;

Заинтересованность работников в успехе компании;

Лояльность клиентов и т.д

Хотя подобные не материальные показатели находят отражение и по праву занимают свою нишу в оценке эффективности управления недвижимым имуществом.

С точки зрения экономики, фундаментальный принцип «эффективность-отношение результата к затратам» далеко не всегда позволяет правильно провести оценку эффективности. Тому виной несколько факторов:

Особенности информационной эпохи, а именно ее существенными чертами - возрастанием роли и значения информационного ресурса, нематериальных активов;

Усложнение хозяйственной жизни - увеличение степени ее открытости, глобализация, конкуренции;

Изменение содержание результатов и затрат, и соответственно, затруднение определения их величин;

Стремительное развитие системы ценностей и, следовательно, изменение системы показателей, характеристик и индикаторов, в совокупности отражающих эффективность деятельности.

Б.А. Рейзберг и В.Ю. Буряк, рассматривая вопросы эффективности применительно к государственной собственности, отмечают, что «конкретная методика оценки экономической, социальной, функциональной эффективности управления определенным классом, группой имущественных объектов государственной собственности, варьируемая по отношению к оцениваемому способу использования имущественного комплекса, призвана давать возможность установить значение, величины показателей эффективности. Но эти показатели не обладают универсальным характером, в значительной степени зависят от объекта оценки, предназначения и характера применения данного объекта». В итоге делается вывод «следует признать невозможным создание единой универсальной методики оценки эффективности» .

За исключением традиционного подхода, среди современных подходов так же выделяют как наиболее перспективную разработанную Р. Капланом и Д. Нортоном систему сбалансированных показателей (ССП). Ими выделено четыре наиболее важных составляющих при оценке эффективности: финансовая деятельность, отношения с потребителями, организация внутренних бизнес-процессов, обучение и развитие персонала. Суть ССП состоит в достижений баланса между количеством внутренних и внешних, объективных и субъективных показателей. Еще одним плюсом данного подхода является то, что эта система, по утверждению авторов, довольна гибкая и «творческая» относительно внедрения ее на какое-либо производство.

С учетом положений общей концепции и стратегии, которых придерживается компания, накопленного опыта методического обеспечения оценки эффективности, она может определить конкретные показатели эффективности для оценки управления недвижимым имуществом на основе ССП (см. приложение 1).

Важнейшей деталью для создания ССП являются, как и в традиционном подходе, два финансовых результата: снижение затрат и увеличение дохода. Исходя из этого, мы можем включать в ССП такие показатели, которые при условии их последовательного достижения позволяют наиболее полно провести оценку эффективности. Такие показатели мы можем вводить на любом уровне в рамках ССП.

Исходя из приложения 1, мы можем выделить несколько показателей эффективности управления недвижимым имуществом. Эти показатели включают в себя каждый в отдельности из четырех составляющих. Все показатели рассмотрены, к ним даны комментарии в ниже приведенных таблицах.

Таблица 1.3.2 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (финансовая составляющая)

Таблица 1.3.3 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (клиентская составляющая)

Стратегические инициативы	Показатели эффективности
Предоставление дополнительных услуг	1.Программа определения спроса на дополнительные услуги и их востребованности;
	2.Организация договорной работы с целью предоставления дополнительных услуг; 3.Разработка критериев оценки качества предоставляемых услуг
Совершенствование работы с клиентами	1.Сохранение существующих клиентов и обеспечение их заинтересованности в продолжении сотрудничества; 2.Разработка механизма качественной и оперативной проработки поступающих предложений по различным проектам.
Формирование имиджа «корпоративного гражданина»	1.Программа по освещению в СМИ социальной роли компании (социальные программы, уплачиваемые налоги и т.д) 2.Программа, направленная на выработку в сознании людей понимания важности выполняемой компанией деятельности, их заинтересованности в этой деятельности; 3.Проведение мероприятий, направленных на улучшение экологической ситуаций на объектах компании

Таблица 1.3.4 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (составляющая бизнес-процессов)

Стратегические инициативы	Показатели эффективности
Ориентация в использовании недвижимости на сочетание интересов компании и клиентов	1.Обеспечение выгодного предложения для клиентов; 2.Проведение опросных мероприятий с целью выяснения, каких изменений хотели бы дилеры в деятельности компании; 3.Определение услуг и товаров «отпускаемых» конечным потребителям; 4.Программа мониторинга и удовлетворения спроса потребителей, их пожеланий.
Совершенствование собственно управленческой деятельности	1.Изменение и оптимизация внутренней структуры компании; 2.Программа социального развития; 3.Совершенствование форм учета
Интенсификация использования недвижимости	1.Активное внедрение сберегающих технологий; 2.Определение объектов недвижимости, подлежащих ремонту; 3.Определение затрат компании на содержание недвижимости; 4.Программа упорядочения расходов на содержание недвижимости и их сокращения
Инновации в управлении недвижимости	1.Обеспечение оперативного приме-
	нения перспективных инноваций; 2.Программа оперативной проработки инноваций в сфере недвижимости, определение их эффективности и целесообразности внедрения

Ниже дается характеристика критерии эффективности управления недвижимым имуществом, составляющих блок роста и обучения.

Таблица 1.3.5 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (обучение и рост)

Стратегические инициативы	Показатели эффективности
Обучение персонала современным приемам менеджмента	1.Соответсвие уровня знаний сотрудника выполняемой работе; 2.Определение знаний и специальностей, которым должны быть обучены работники; 3.Программа дальнейшего мониторинга уровня знаний сотрудников
Доступ к информационным ресурсам	1.Внедрение новых технологий; 2.Создание в подразделениях мест визуального информирования о достигнутых результатах и новых задачах
Создание условий для активности персонала	1.Активное участие каждого работника в деятельности компании; 2.Программа социальной защиты работников
Система поощрения за достижение поставленных целей	1.Установление зависимости вознаграждения от результатов деятельности; 2.Определние показателей эффективности для подразделений и отдельных работников 3.Информирование коллектива о достижениях коллег.

Другими словами, анализируя приложение 1, на наш взгляд, можно сказать о том что, система управления недвижимым имуществом представляет собой:

Степень достижения целей компании при использовании различных ограниченных ресурсов, в том числе недвижимого имущества;

Степень достижения целей управления недвижимостью как бизнес-процесса с наименьшими затратами;

Способность системы управления недвижимостью к обеспечению развивающихся потребностей в недвижимом имуществе с учетом его рационального и экономного использования;

Способность управленческих воздействий к обеспечению воспроизводства потребительских свойств недвижимого имущества необходимого качества при наименьших затратах.

В рамках отдельно взятых корпорации контролю оценки эффективности управления имуществом присваиваются следующие свойства:

1. Устойчивость стратегической направленности функционирования;

2. Четкое видение перспективы;

3. Диверсификация управленческих решений;

4. Эффект взаимосвязанных действий;

5. Постоянство и разнообразие изменений;

6. Способность к восприятию инновационных технологий.

С другой стороны, в нашей стране почти не соблюдают критериев и рекомендации, выделенных выше в таблицах

Итак, обобщая вышесказанное, можно говорить о том, что не существует общепринятых показателей оценки эффективности использования недвижимого имущества, однако при этом есть несколько обобщенных подходов для решения этого вопроса. Один из подходов основывается только на финансовом результате деятельности предприятии, организации, корпорации, второй же заключает в себе несколько стадии, на каждой из которых подбираются определенные критерии для оценки эффективности. С другой стороны, руководитель любой организации относительно свободен в принятии решении по оценке эффективности и может сам составить себе определенную систему показателей, по которой он будет ориентироваться для достижения тех или иных целей корпорации.

жилой офисный недвижимость оценка

2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Г.КАЗАНИ

2.1 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Для оценки эффективности управления жилой недвижимостью автор выделил следующие, наиболее весомые показатели и критерии на его взгляд:

Общая площадь жилых помещений, введенных в эксплуатацию в 2014 году;

Цена на жилую недвижимость;

Предполагаемая динамика цен на продажу;

Влияние внешних факторов на жилую недвижимость

Первое полугодие 2014 года ознаменовалось важными событиями в экономике страны, отразившимися и на рынке жилья Республики Татарстан: падение курса рубля, введение санкций со стороны Запада и социально-демографические факторы, с одной стороны, и большой выбор предложений от застройщиков наряду со снижением ипотечных ставок, с другой.

На волне выросшего спроса застройщики активно возводили жилье. Так, на начало июля в Татарстане было введено в эксплуатацию более 1,2 млн кв. м жилья - почти 51% от годового задания. К концу полугодия Казань заняла первое место среди городов ПФО по объемам вводимого жилья: всего сдано более 508 тыс. кв. м.

В 2014 году увеличился процент покупки квартир в новостройках - порядка 40% сделок в Казани проходят с привлечением ипотечных средств. Ипотека, как правило, берется на долгий срок, так что заемщики резонно выбирают более новое жилье.

Данные Росреестра по РТ свидетельствуют: за шесть месяцев 2014 года в республике было зарегистрировано 45,3 тысячи договоров, что на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них 65% - жилье, 22% - земельные участки, 13% -нежилые помещения.

Выросший спрос подстегнул и цены на рынке: в первом полугодии цены на недвижимость в городе росли быстрее обычного (в пределах 6-8% за первые полгода на первичном рынке).

По сведениям «Сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан» , средняя стоимость квадратного метра к июлю 2014 года составила на вторичном рынке жилья 67,5 тыс. руб., на первичном - 50,7 тыс. руб., а в частности в нынешней ситуации на рынке недвижимости г.Казани лидерами-застройщиками являются «Унистрой», «ЮИТ Казань», «Ак Барс Недвижимость», «Татстройинвест», и они выдвигают следующие цены на свою недвижимость:

Таблица 2.1.1 Сравнительный анализ проектов жилья в г.Казань на второе полугодие 2014 г.

	Застройщик	Срок сдачи	Площадь квартиры	Цена, млн руб.
ЖК «Изумрудный город» (Приволжский район)	«Унистрой»	1-е полугодие 2014 года
ЖК «Современник» (Ново-Савиновский район)	«ЮИТ Казань»	IV квартал 2014 года
ЖК «Светлая Долина» (Советский район)	«Ак Барс Недвижимость»	IV квартал 2014 года
ЖК «Радужный» (Кировский район)	«Татстройинвест»	III квартал 2014 года

На стоимость квартир, как правило, влияет местоположение: так называемая хрущевка в Вахитовском районе будет значительно дороже такой же квартиры в Авиастроительном или Кировском районе. Кроме того, на стоимость влияет общее состояние квартиры, этажность и материал, из которого построен дом. В отдаленных районах города сталинки и гостинки могут простаивать месяцами в ожидании своего покупателя.

Однокомнатные хрущевки площадью 32 кв. м в Казани сегодня стоят от 1,9 млн. до 2,25 млн. руб., ленинградки (34 кв. м) - от 2,2 до 2,8 млн., «однушки» московского проекта (30 кв. м) - от 2,15 до 2,35 млн.

Двухкомнатная хрущевка (43 кв. м) оценивается в 2,2-2,7 млн. рублей, ленинградка (51 кв. м) - от 3 до 3,5 млн., московского проекта - от 2,4 до 3 млн. На трехкомнатные квартиры цены такие: хрущевка (56 кв. м) - 2,7-3,3 млн руб., ленинградка (65 кв. м) - 3,4-3,8 млн.

Также следует отметить, что жилищный фонд республики на конец 2014г. насчитывал 1618 тыс. квартир (включая дома, находящиеся в частной собственности граждан), из них 1130,9 тыс. квартир (69,9%)расположено в многоквартирных домах. Средний размер одной квартиры составляет 56,5 кв.м общей площади. Общий жилищный фонд неизменно в подавляющем большинстве находится в частной собственности.

Рынок жилых помещений в 2014 году активно развивался в секторе приобретения жилья с помощью ипотеки. Около половины зарегистрированных сделок с недвижимостью приходилось на ипотечное кредитование, что дало толчок к интенсивному развитию ветки строительства жилых помещений, которым не преминули воспользоваться некоторые застройщики.

Чтобы спрогнозировать развитие рынка жилых помещений г. Казани на 2015 год, рассмотрим динамику цен на аренду и покупку жилья.

Таблица 2.1.2 Динамика цен на аренду однокомнатной квартиры в г. Казань 2011-2014 гг.

На основании приведенных выше таблиц автором составлено три прогноза развития рынка жилых помещений: оптимистичный, умеренный и пессимистичный. Оптимистичный прогноз составлялся, учитывая то, что инфляция в области арендной платы будет сопоставима с потребительской инфляцией, прогнозируемой на уровне 10% в 2015 году . На этой основе мы предполагаем, что и уровень роста стоимости аренды квартир будет на уровне 10 % в год.

Умеренный прогноз - это средний уровень роста между оптимистичным и пессимистичным прогнозом, на которые будет понижаться стоимость аренды и покупки квартиры в 2015 году на 10% в год.

Пессимистичный прогноз составлен на рассуждениях, что если брать во внимание кризис 2008-2009, когда происходили аналогичные процессы (фактор стоимости денег и влияние их на цену жилой недвижимости, а также падение рубля), стоимость аренды и покупки квартиры упала на 30%.

Таблица 2.1.4 Умеренный прогноз аренды и покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования г. Казань на 2015 г.

		Прогноз(-10%)			Прогноз(-10%)

Умеренный прогноз говорит о том, что аренда и покупка квартиры с помощью ипотечного кредитования упадет в среднем на 10 % от предыдущего года.

Таблица 2.1.5 Оптимистичный прогноз аренды и покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования г. Казань на 2015 г.

	руб./кВ м.			Руб./ кВ.м
		Прогноз (+10%)			Прогноз (+10%)

Оптимистичный прогноз предполагает рост арендной и ипотечной платы на 10% с учетом инфляций.

Таблица 2.1.6 Пессимистичный прогноз аренды и покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования г. Казань на 2015 г.

		Прогноз(-30%)			Прогноз(-30%)

По пессимистичному прогнозу аренда и ипотечное кредитование в будущем году должны снизиться на 30%.

На основании составленных прогнозов и таблиц, а также рассмотренной динамики стоимости покупки и динамики цена аренды, можно говорить о том, что цены на рынке аренды жилья в будущем году будут крайне не устойчивы и предположительно будут варьироваться в пределах от 12 700 тыс. руб до 15 600 тыс. руб., а на рынке покупки с помощью ипотечного кредитования от 45 000 тыс. руб. до 70 576 тыс. руб.

По мнению автора, наиболее вероятным вариантом развития событий стоит считать пессимистичный прогноз, т.к. из приведенного сравнительного анализа видно, что цены на рынке жилья крайне неустойчивы в виду следующих причин:

1.) влияние санкций западных стран;

Западные санкции вступили в силу в тот момент, когда в России отмечались самые высокие темпы и объем жилищного строительства, самое большое количество взятых физическими лицами ипотечных кредитов и самые доступные процентные ставки по ним.

Последствия санкций на рынок недвижимости можно условно разделить на две категории: случившиеся и ожидаемые.

Среди случившихся стоит отметить:

1. Иностранные инвесторы откладывают реализацию девелоперских проектов в России (в различных сегментах рынка) до разрешения ситуации на Украине.

2. Банки более тщательно анализируют приходящие новые девелоперские проекты.

3. Недвижимость как актив (особенно жилая недвижимость - квартиры на первичном и вторичном рынках) повысил свою привлекательность для частных инвесторов».

По поводу ожидаемых последствий санкций на рынок недвижимости можно сказать следующее:

1. Ожидается повышение банками процентных ставок по потребительским и ипотечным кредитам в связи с ростом стоимости денежных средств на рынке. При этом ряд банков могут самостоятельно ограничить активность заемщиков по ипотеке, установив искусственно завышенные процентные ставки.

2. Снижение банками объема финансирования инвестиционных девелоперских проектов может вызвать снижение объемов нового строительства в 2015 г.

3. Рынок арендного жилья может потерять аудиторию, состоящую из иностранцев, работающих в России по контракту или в западных компаниях, активность которых на период действия санкций может существенно сократиться. (Автором так же будет замечено, что в то же время на рынке арендного жилья могут происходить и противоположные процессы: если стоимость недвижимости упадет, то банкам придется увеличить процентные ставки по ипотечным кредитам. Это существенно понизит покупательскую способность граждан, что повлечет за собой увеличение количества арендаторов).

4. Крупнейшие российские банки, с большей степенью вероятности, продолжат кредитовать девелоперские проекты, находящиеся на активной/завершающей стадии строительной готовности».

2.) влияние валютного фактора;

Первый подход: влияние валютного курса на рынок жилых помещений.

Важным элементом экономических отношений, связанных с приобретением жилья, является валютный курс. Валютный курс оказывает воздействие на различные показатели, которые связывают покупателя и продавца на рынке жилищных отношений. Валютным курсом называется соотношение двух денежных единиц на валютном рынке, формирующееся в зависимости от спроса и предложения той или иной валюты, а также от ряда других факторов.

В зависимости от соотношения спроса и предложения той или иной валюты чаще всего определяется курс валют, именно поэтому он не может быть величиной постоянной, так как постоянно меняется спрос и предложение на валютном рынке.

Второй подход: влияние цен на жилые помещения на национальную валюту.

Между ценой на недвижимость и курсом национальной денежной отслеживается прямая зависимость, при падении стоимости недвижимости также происходит снижение курса национальной валюты. Такая зависимость вызвана тем, что, как правило, снижение стоимости жилья свидетельствует о неблагоприятных процессах в экономике - увеличение уровня безработицы, снижение покупательной способности населения. Все это ведет к уменьшению спроса на недвижимость.

На основе выше изложенного, в нынешних условиях на рынке недвижимости большее отражение найдет первый подход. Второй же наиболее вероятен при стабильном развитии экономики.

3.) влияние социально-демографических факторов.

Принято считать, что формированием потребностей на рынке невозможно управлять. Однако потребности возникают и изменяются по определенным закономерностям, важной частью которых являются менталитет, уклад и образ жизни населения. Из них рассмотрим более подробно следующие наиболее важные, на взгляд автора, факторы:

1. Количество жителей населенного пункта оказывает существенное влияние на структуру потребления, прежде всего, за счет более высокого уровня доходов в крупных населенных пунктах.

2. Также на потребительское поведение оказывают влияние ситуационные критерии. В настоящее время к ним можно отнести работу государства, направленную на стимулирование развития жилищного строительства путем увеличения наличия различных социальных программ, в частности:

Материнский капитал (программа, действующая до 2016 г. включительно);

Военная ипотека;

Социальная ипотека;

Ипотека по программе «Молодая семья» и т.д.

3. Летом 2014 года государство внесло изменения в правила ипотечного кредитования. 25 июля вступил в действие закон №169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Изменения в законе содержат два важных момента. Первый: банки смогут застраховать свои финансовые риски на тот случай, если им будет необходимо обратить взыскание на предмет залога и его стоимость окажется меньше, чем сумма долга. Второй - наличие подобной страховки (у банка либо у заемщика) освобождает заемщика от последующих платежей по кредиту. То же самое происходит в случае банкротства страховщика, выдавшего такую страховку.

Подытоживая вышесказанное, мы считаем, можно говорить о том, что введение санкций, безусловно, негативно отразится на всех сферах экономики России. Относительно рынка жилья нужно отметить тот фактор, что из-за санкций повышаются ставки по ипотечному кредитованию и данный сегмент рынка жилых помещений потеряет значительное число потребителей. Но на фоне этого рынок аренды, наоборот, способен увеличить область своего распространения. Так, та часть населения, которая ранее планировала приобрести жилье в ипотеку, может отказаться от данной идеи в пользу арендного механизма, т.е. выгоднее будет снимать жилье по относительно стабильным ценам(прогнозируемая цена аренды от 10000 до 15600 руб /мес, в зависимости от характера прогноза), нежели оформлять ипотеку в условиях нестабильности валюты(например, на 24.03.2015 отношение доллара к рублю - 1/58,28, а на 14.03.2015 было 1/61,32)

Сейчас наблюдается резкий подъем всего рынка жилья в целом, это связано с тем, что из-за повышения курса доллара люди стремятся реализовать свой деньги в недвижимость, однако эта тенденция не может быть долгосрочной и перспективной, т.к. на такие действия потребителей вынуждает постоянное напряжение относительно курса валют, которое в итоге может привести к инфляции или, более того, к краху денежной системы Россий.

Социально-демографический фактор, безусловно, оказывает не такое большое влияние на рынок недвижимости как, например, валютный фактор, но без них рынок жилья в принципе не может существовать как таковой, так как скорость, объемы строительства, ипотека, аренда и т.д. определяются именно исходя из анализа различных в основном не экономических факторов. Уровень рождаемости, количество населения, средний доход человека, количество молодых семей и прочие социальные показатели - именно по ним составляются самые общие представления о рынке недвижимости и потенциале развития страны.

В общем, рынок жилой недвижимости представляет собой совокупность множества как экономических, так и не экономических факторов, которые либо по отдельности, либо в совокупности позволяют получить представление об экономической ситуации в конкретном сегменте рынка.

Представленные автором три прогноза отражают экономическую сущность влияния различных факторов на механизмы приобретения жилья. В условиях неустойчивой экономической ситуации в стране нельзя с полной уверенностью говорить об эффективности либо неэффективности управления недвижимостью, однако, как показывают проведенные исследования, сегмент рынка недвижимости - рынок жилых помещений, остается наиболее фундаментальным по отношению к остальным элементам экономики и за счет привлекаемых средств может относительно плавно лавировать между изменяющейся внешней средой.

2.2 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

На рынке коммерческой недвижимости, а именно в сегменте офисной недвижимости, на наш взгляд, сформировались три направленных сектора:

Первый сектор - включает в себя престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. От сюда можно сделать вывод, что, арендная плата в таких помещениях зачастую очень высока. Это становится основной причиной, почему некоторые российские предприниматели арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Во второй сектор мы включили офисы, которые находятся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а в последнее время популярна стала практика выкупа квартир большого размера с последующим качественным ремонтом. Здесь арендные платежи вполне приемлемы для успешно осуществляющих свою деятельность фирм. В этом секторе наблюдается постоянный активный спрос.

Третьим сектором мы определили помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта, и прочих сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь, как правило, совсем не высоки.

На наш взгляд, свобода предпринимательства, ведет к созданию все новых предпринимательских структур, которые в первую очередь для функционирования будут нуждаться в помещениях, а значит, рынок офисных помещений несет в себе более чем хорошую перспективу развития.

Рис. 2.2.1 Соотношение классов бизнес-центров г.Казань на конец 2014 года

На рынке офисной недвижимости Казани представлены высококачественные бизнес-центры всех трех классов: А, В и С. Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью на конец 2014 года составляет 183 кв. м на 1 000 жителей.

Офисы, относящиеся к категории В по большинству характеристик схожи с помещениями класса А, однако она не настолько престижны, имеют менее удачное расположение, и не настолько широкий спектр услуг как офисы А класса. Практика показывает - в разряд класса В, иногда переходят офисы высшей категории. Это случается, например, после нескольких лет их интенсивной эксплуатации. Так же немало важную роль здесь играет фактор стандартов качества. Технологии находятся в постоянной динамике, поэтому то, что раньше казалось «новейшим», постепенно переходит в разряд «новое».

Общее предложение офисных площадей города Казани составляет более 410 тыс.кв.м. Из них около 210 тыс.кв. м относится к качественному предложению.

Как правильно, в больших городах, спрос на качественные офисные помещения остается устойчивый. Подавляющее большинство бизнес-центров класса «А» Казани имеет почти 100% заполняемость, а именно это такие бизнес-центры как: «БЦ Сувар Плаза», «Корстон»,» Бизнес-парк Идея». Объекты класса «В» так же имеют достаточно высокий показатель заполняемости, он составляет диапазон от 85% до 90%. Говоря о востребованности офисных помещении, следует упомянуть тот факт, что в последнее время наблюдается тенденция смещения деловой активности на периферию Казани. На это оказывают наибольшее влияние такие факторы как: недостаточная транспортная доступность (пробки), отсутствие мест для парковки или же их платность.

Подобные документы

Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.

реферат , добавлен 30.10.2010


Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальной недвижимости по целям деятельности.

дипломная работа , добавлен 18.11.2013


Сущность, функции, способы и уровни управления недвижимостью. Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара. Краткая характеристика ТРЦ "МегаСити", его арендная политика. Анализ системы управления развитием коммерческой недвижимости на предприятии.

курсовая работа , добавлен 18.10.2011


Основные понятия рынка недвижимости, его сегментация. Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО "Диол". Практическое применение методик управления недвижимостью, оптимизация форм и методов.

курсовая работа , добавлен 22.07.2011


Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.

курсовая работа , добавлен 25.03.2011


Критерии оценки эффективности. Ранговый метод планирования и оценки эффективности. Комплексный набор критериев эффективности системы управления. Показатели эффективности. Повышение эффективности системы управления производством.

реферат , добавлен 08.05.2002


Концепция оценки эффективности менеджмента. Факторы оценки эффективности менеджмента. Критерии и показатели эффективности управления. Экономическая оценка эффективности. Показатели экономической эффективности. Повышение эффективности управления.

реферат , добавлен 26.07.2008


Понятия и принципы построения системы управления, методы оценки ее эффективности. Краткая характеристика отрасли, предприятия и SWOT-анализ ООО "Квинта". Оценка эффективности существующей системы управления, разработка методики ее совершенствования.

дипломная работа , добавлен 04.06.2011


Теоретические аспекты и место оценки результатов деятельности в системе управления персоналом. Основные подходы к аттестации персонала. Анализ системы оценки сотрудников предприятия и предложения по ее совершенствованию на примере ООО ТД "Росвесталко".

курсовая работа , добавлен 18.03.2011


Системы управления в организациях сферы услуг. Система управления персоналом организации. Показатели оценки эффективности системы управления персоналом организации. Общая характеристика организации и стратегии развития. Оценка эффективности мероприятий.

жилой недвижимость оценка стоимость

В целом первая глава посвящена в большей степени теоретическим основам, базовым категориям, связанным с оценкой недвижимости.

Во второй главе работы представлены результаты оценки объекта недвижимости с позиций трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат (затратный подход), оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный подход), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный подход).

При сопоставлении результатов оценки было выявлено, что все подходы дают различные результаты. Рассмотрим основные направления совершенствования представленных подходов к оценке недвижимости.

В современной оценочной практике часто используется технология проведения расчетов восстановительной стоимости с использованием сборников УПВС. Начало применения этих сборников было положено в 1997г., когда рыночная информация по объектам недвижимости практически отсутствовала, и применение этих сборников было единственной возможностью определить «рыночную стоимость», в основном, для целей переоценки основных фондов. В последнее десятилетие произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела. Госстрой РФ перешел на новую сметно-нормативную базу. Постановлением Госстроя России №16 от 08 апреля 2002 г. «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в действие:

· ГЭСНр-2001 "Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы";

· ГЭСН-2001 "Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы";

· ГЭСНм-2001 "Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования"

ГЭСНы предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ на объектах, составления сметных расчетов (смет) ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов.

Госстрой России производит разработку Федеральных единичных расценок (ФЕР, ФЕРр и ФЕРм) только для Московской области. Далее расценки для Московской области передаются Госстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязки расценок к региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения. В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен. Проведение оценки недвижимости на основе новой нормативной базы является очень сложной и трудоемкой задачей, требующих специальных знаний и навыков. Для того, чтобы новая нормативная база вошла в практику оценки необходимо проведение комплекса работ по разработке программно-вычислительных комплексов, адаптированных к решению прикладных задач оценки недвижимости.

В последнее время начали активно работать региональные центры по ценообразованию в строительстве, появились фирмы, специализирующиеся на представлении информационных услуг, например НПФ «Центр информационных технологий в строительстве».

И только оценщики недвижимости всё ещё пользуются давно устаревшими сборниками 70-х годов прошлого века и при этом на их основе обосновывают «рыночную стоимость» объектов. Опытные оценщики давно поняли недостатки применения сборников УПВС, связанные прежде всего с перечнем затрат, включенных в единичные расценки, усредненной индексацией, не соответствием технологий, соотношением состава работ и т.д.

Так, в сборниках УПВС учтены следующие статьи затрат:

· прямые затраты;

· накладные расходы;

· плановые накопления (прибыль);

· общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка;

· стоимость проектно-изыскательских работ;

· затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

· затраты на премиальную оплату труда;

· стоимость содержания дирекции стоящегося предприятия;

· убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;

· расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км. при отсутствии общественного транспорта;

· расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда.

Опытные оценщики в своих расчетах используют собственные разработки на основе корректировок аналогов или укрупненных сметных расчетов.

В работе П.Г.Грабового, С.П.Коростелева «Оценка собственности, Часть I. Оценка недвижимости» на конкретном примере показано, что результаты расчетов восстановительной стоимости жилой недвижимости по методологии УПВС существенно, в несколько раз, отличаются от рыночных показателей.

Однако в большинстве, рецензируемых Экспертном советом Российского общества оценщиков отчетах, по-прежнему оценка рыночной стоимости недвижимости базируется на устаревших УПВС. Причем, чтобы как-то приблизить результаты этих расчетов к рыночным показателям в них вводится некий повышающий коэффициент, который назван «прибылью предпринимателя». Принимается он абсолютно произвольно, так как снять этот показатель с рынка в современных условиях не представляется возможным. Здесь следует особо отметить, что в соответствии с МСО-2003 «применение рыночной стоимости требует выработки заключения об оценке исключительно на основе рыночных данных». При применении УПВС оценщик определяет однозначно не рыночную стоимость, что и должен отразить в отчете.

В России до сих пор нет достоверной информационной базы по укрупненным базовым показателям стоимости строительства, которые имеются у западных оценщиков (по примеру WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

В настоящее время основной признанной информационной базой оценки недвижимости являются разработки ООО «Ко-Инвест». Этой фирмой ежеквартально издается бюллетень "Индексы цен в строительстве", а также серия "Справочник оценщика": "Промышленные здания", "Жилые здания", "Сборники паритетов покупательной способности валют на национальных строительных рынках", "Справочник восстановительной стоимости зданий и сооружений в текущем уровне цен" и др.

При использовании этих изданий необходимо помнить о том, что в основе большинства их расчетов лежит нормативная база времен плановой экономики, индексированная по определенным ценовым коэффициентам и, следовательно, окончательные результаты оценки могут иметь значительную погрешность по причинам, изложенным выше. При применении тех или иных индексов необходимо внимательно изучить предпосылки их вычисления.

Недавно вышел в свет и анонсирован как первый в стране ожидаемый оценщиками Региональный Справочник Стоимости строительства (РСС-2006). В нем приведены показатели стоимости по видам строительных работ, укрупненные показатели стоимости (УПС) и «информация для оценки необходимого объема инвестиций в экспресс - варианте». По сути, под последним определением понимается сметная стоимость объектов-аналогов современных зданий и сооружений. В части III РСС приведены «объекты аналоги с технико-экономическими показателями конструктивных элементов, объекты-аналоги с технико-экономическими показателями на объект в целом и сводная таблица технико-экономических показателей, рекомендуемых для определения стоимости жилых зданий и объектов социально-культурного назначения». Стоимостные показатели определены в ценах на 01.01.2006 г. для "Московского региона". В справочник вошли стоимостные показатели для 18 типов современных жилых зданий и 27 объектов нежилой недвижимости. В РСС-2007 этот перечень объектов существенно расширен.

Выход в свет РСС создает условия для применения его в процедурах оценки недвижимости и бизнеса. Если в оценке недвижимости можно применять часть II справочника "Укрупненные показатели стоимости", то в затратном подходе оценки бизнеса возможно применение части III "Объекты-аналоги зданий и сооружений".

Таким образом, сборники РСС должны стать базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются и существенные недостатки этих сборников. Главный из них состоит в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудования учтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т.д. Совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы.

Основным направлением развития оценочной деятельности в настоящее время становится именно оценка рыночной стоимости недвижимости. Это становится возможным благодаря тому, что в нашей стране накапливается база данных о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В целях упрощения процесса оценки жилой недвижимости в оценочных агентствах может быть использована регрессионная модель стоимости квартиры, которая позволяет рассчитать стоимость жилого объекта недвижимости в зависимости от ряда его параметров.

Пример построения такой модели приведен в журнале «Недвижимость» за декабрь 2005 года. Модель была построена по прайс-листам нескольких риэлтерских фирм, которые занимаются реализацией различного по потребительским характеристикам жилья в различных районах города Новосибирска . Для анализа была собрана информация о 450 квартирах (по 150 вариантов для каждого типа квартир - одно-, двух-, трехкомнатных) по следующим параметрам:

стоимость квартиры,

район, в котором располагается жильё,

тип собственности:

Государственное жильё,

Жильё, приобретённое по договору приватизации,

Жильё, приобретённое по договору купли-продажи,

* материал дома, в котором расположена квартира:

Панель, кирпич, монолит,

* тип дома:

Элитный,

Улучшенной планировки,

Типовой,

Полногабаритный,

- «хрущёвка»,

этажность дома,

этаж, на котором расположена квартира,

общая площадь квартиры,

жилая площадь квартиры,

площадь кухни,

наличие балкона или лоджии,

наличие телефона.

Подробно рассмотрим порядок построения модели на примере однокомнатных квартир.

На первом этапе построения модели была проанализирована матрица коэффициентов корреляции с целью выявления параметров, сильно зависящих друг от друга. Главной задачей было отобрать такие факторы, коэффициент корреляции по которым не превышал бы значения 0,8. По результатам анализа была построена матрица коэффициентов корреляции, в которой учитывается 6 факторов, то есть ровно половина из собранных первоначально, так как остальные факторы не удовлетворяли условию, накладываемому на коэффициент корреляции.

На основе собранных данных по выделенным факторам была построена следующая модель регрессии :

С = -10,12 + 9,24 Sобщ + 35,62 * х1 - 21,17 * х2 + 15,07 * х3 +

65 * х4+ 64,48 * х5 (3.1)

или в общем виде:

С = -а0 + asSобщ+ a1x1 + агхг + a3х3 +а4х4 + a5x5 (3.2)

В представленном уравнении используются следующие обозначения:

С - цена квартиры с фиксированными параметрам, определяемыми ниже,

Sобщ - общая площадь квартиры,

х1 - фиктивная переменная, характеризующая район, в котором располагается квартира,

х2 - фиктивная переменная, характеризующая материал дома, в котором расположена квартира;

х3 - переменная, характеризующая этажность дома, в котором расположена оцениваемая квартира;

х4 - фиктивная переменная, характеризующая этаж, на котором расположена квартира;

х5 - фиктивная переменная, характеризующая наличие телефона в квартире.

Статистические показатели по данной модели подтвердили значимость полученных результатов.

Таким образом, полученная модель очень хорошо отражает зависимость средней стоимости квартир от её параметров на рынке жилья города Новосибирска (без учёта крайних вариантов).

Представленные модели были внедрены на практике в агентствах недвижимости города Новосибирска «Жилфонд» и «Амир - Недвижимость», имеющих в своем составе штатных сотрудников по оценке стоимости квартир, поступающих на продажу, а также выступающих в качестве залога в договорах кредитования. Следует отметить, что специалисты высоко оценили эффективность их применения.

Вторая важная проблема, с которой сталкиваются оценщики, - прогнозирование стоимости квартиры в будущем. Особо актуальной эта проблема становится при оценке стоимости квартиры для целей ипотеки, поскольку реализация квартиры будет происходить в будущем, и важно определить темп роста стоимости квартиры на период кредитного договора.

Исходные данные для построения модели динамики цен на вторичном рынке жилья были взяты в журналах «Недвижимость» по кварталам соответствующих лет. Для каждого года была собрана информация по 240 квартирам - по 80 для каждого типа квартир (одно-, двух-, трёхкомнатным). . Основная цель построения модели - определение модели изменения цен объектов недвижимости вторичного рынка.

Структура собранных данных по квартирам представлена на рис. 2.1, 2.2, 2.3.

Рис. 2.1. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу жилья

Рис. 2.2. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу жилья

Рис. 2.3. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу материала дома

Временной анализ экономических явлений различает разные виды эволюций.

1. Тенденция, тренд или долговременное движение. Строгого определения тенденции нет, выявляют её интуитивно. Тенденция соответствует медленному изменению, происходящему в некотором определенном направлении, которое сохраняется в течении длительного периода времени.

2. Цикл, кратковременная составляющая - быстрое квазипериодическое движение, в котором есть фаза возрастания и фаза убывания.

3. Сезонная составляющая - изменения, происходящие регулярно, в отличие от цикла.

4. Случайные флюктуации, эффекты - беспорядочное движение относительно большой частоты, имеющее более или менее постоянный характер.

Некоторые статистические ряды представляют из себя в чистом виде тот или иной вид эволюции, но большая часть - комбинация всех или отдельных компонент.

Теоретически ряд динамики цен является комбинацией тренда, сезонной составляющей и случайных флюктуаций. На современном этапе развития рынка недвижимости нарушена сезонная составляющая цены квартиры, что обусловлено высокими темпами роста цен и инвестиционной привлекательностью рассматриваемого рынка. Именно поэтому особое внимание было уделено выделению тренда в рассматриваемом динамическом ряду.

По данным рядам динамики цен на квартиры была построена следующая модель.

Полином второй степени:

уi = а + bt2, (3.3)

где i - тип квартиры,

t - временной период.

Необходимо отметить, что в соответствии с критериями, применяемыми в статистике, коэффициент корреляции должен быть близок к 1 (превышать 0,7), коэффициент значимости F должен быть меньше 0,03 (для заданных параметров модели).

Итак, полученные модели хорошо отражают динамику цен на вторичном рынке жилья города Новосибирска.

По полученной модели рост стоимости однокомнатных квартир должен был составить 22,0% в 2006 году, фактический рост стоимости составил 24,3%.

По данной модели рост стоимости двухкомнатной квартиры в городе Новосибирске в 2006 году должен был составить 21,7%, а фактически темп прироста составил 21,6%.

В соответствии с представленной моделью рост стоимости трехкомнатной квартиры в городе Новосибирске в 2006 году должен был составить 21,5%, а фактически темп прироста составил 31,0%.

Подставляя реальные данные по стоимости квадратного метра квартир в городе Новосибирске в каждом квартале 2006 года, можно отметить, что это значение попадает в границы доверительных интервалов, построенных по модели.

По мнению специалистов, полученная модель адекватно описывает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в данный момент. Прогноз роста стоимости жилья к концу 2006 года по отдельным типам квартир совпадает с реальными данными, так как прогнозируемый специалистами рост рынка составляет 20 - 30% .

Специалист по оценке постоянно сталкивается с проблемой прогнозирования стоимости квартир, особенно остро эта проблема проявляется при проведении оценки для целей кредитования. Правильность решения зависит от опыта, квалификации специалиста, а также от качества собранных данных по рынку оцениваемого объекта. Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости.

После проведения данной исследовательской работы обозначены следующие предложения по совершенствованию рынка жилой недвижимости. Часто большую роль формирования стоимости 1 кв. м. жилой площади оказывает непосредственное влияние риэлтора на покупателя или продавца. Недобросовестность и использование личных интересов работников посреднических организаций приводит к искусственному завышению цен на жилую недвижимость. Таким образом, рынок вторичного жилья зачастую просто выходит из- под контроля органов местного самоуправления, так как находится в ведении риэлторских компаний. И лишь небольшой процент предлагаемых квартир на рынке вторичного жилья под влиянием администрации города. Делая вывод из вышесказанного, хотелось сказать о том, что в условиях финансового кризиса, в данном отношении, необходим контроль со стороны органов местного самоуправления. Это связано с достаточно высоким спросом на жилье и тем самым высокий процент прибыли при перепродаже вторичного жилья получается небольшими агентствами недвижимости. Так же хотелось бы обратить пристальное внимание органов самоуправления и его структурных подразделений на рост стоимости жилья. Так как рынок недвижимости находится в процессе выхода из кризиса и цены на жилье начинают стремительно расти в связи с большим спросом. При ужесточении условий аукционов на приобретение земельных участков под индивидуальное жилое строительство, должно вытеснить с рынка небольшие компании, стремящиеся получить высокую прибыль без надлежащего выполнения условий договоров. Также на пути к совершенствованию рынка недвижимости в г. Омске необходимо совершенствовать нормативно- правовую базу. Это приведет к снижению темпа роста цен на жилую недвижимость и выравниванию их реальными потребностями рынка.

На пути к совершенному рынку недвижимости необходимо создание служб, ведущих строгий контроль за данным видом документации. Сочетание всех вышеперечисленных мер поможет рынку недвижимости г. Омска выйти из кризиса в кротчайшие сроки и улучшить условия для контроля за оборотом квартир на данном рынке.

Заключение

В данном дипломном проекте проведен глубокий анализ сложившейся ситуации на рынке вторичного жилья г. Омска. При этом изучено природно- экологическое состояние города, а также социальные, экономические факторы, оказывающие непосредственное влияние на формирование вторичного жилья.

Так же изучена емкость рынка жилой недвижимости, спрос и предложение на вторичном рынке в период 2009-2012 гг.

Проведен подробный анализ по предложениям на рынке вторичного жилья. Разработаны возможные методы совершенствования рынка жилой недвижимости в условиях экономического кризиса. Рассмотрены перспективы развития рынка жилой недвижимости.

Актуальность исследования подчеркивается тем, что будущее городов во многом связано с развитием рынка жилой недвижимости. Так как рынок жилой недвижимости т.е. рынок жилья является одним из важнейших рынков он оказывает прямое влияние на жизнь общества, таким образом от его состояния зависит состояние других составляющих жизни общества.

Цель дипломного проекта полностью реализована. В соответствии с поставленной целью решены следующие задачи:

Изучены научно- методические положения маркетинга жилой недвижимости в г. Омске;

Рассмотрена законодательная и нормативная основа развития маркетинга жилой недвижимости в городах;

Разработаны основные направления по совершенствованию рынка жилой недвижимости;

Рассмотрены условия обеспечения безопасности жизнедеятельности при проведении оценочных работ;

Проведен анализ экологических решений при оценке факторов, оказывающих внимание на природу города.